blackout8
Well-Known Member
След съвета на колега във форума, да пусна и аз тема, та ето я!
Източник
Лично съм правил проучване за Варна, дали е било така или не:
През 2003-4, НИ измерени чрез наема, дори са давали в определени райони над 15% годишно!
Ето и част от проучването, най-отдолу се виждат Общият ROI на сегмет 1-стаен, 2-стаен и 3-стаен, общо е над 10%:
Това е било за 2012 като го правих, няма голямо разминване освен че НИ падат. В другите градове няма да е по различно, освен някой по-малък град, където не беше преминал НИ балона.
Ето и друго потвърждение на мерене на НИ, през доходите
Датчаните купуват жилище с 2-годишна заплата
http://banks.dir.bg/2014/06/19/news16898115.html
От няколко месеца насам излизат новини в медиите, че пазара на недвижимите имоти се е стабилизирал, че недвижимите имоти са станали добра алтернатива за инвестиция с добра доходност. Това е нищо повече от евтина манипулация, към тази манипулация може да добавя това, че недвижимите имоти са намерили дъно. Защо всичко, което съм писал съм го причислил към графата манипулация? Отговорът е съвсем прост – недвижимите имоти са надценени, пазарна цена е много по-висока от реалната цена. Недвижимите имоти ще се стабилизират, тогава когато пазарната цена се изравни с реалната им цена. Как се определя реалната цена? Още колко има докато се случи това изравняване? На тези въпроси ще се опитам да отговоря в следващите редове.
Как се определя реалната цена на жилище?
Има два основни метода за оценка на имот и намиране реалната му стойност – метода на годишните заплати и нормата на възвращаемост от инвестиция.
Методът на годишните заплати, е пряко свързан със заплатата и текущите доходи. Прието е да се счита едно жилище, от средния ценови сегмент, трябва нормално да се изплати с до 3 годишни средни заплати, като е изключително добре, ако човек може да изплати жилището си до 2 години. Кой определя, че между 2 до 3 годишни заплати е нормално?
Има редица проучвания и изчисления, но като цяло мога да заключа, че човек не би отделил огромен процент от заплатата си по направление жилище, няма как човек да има средна заплата от 800 лева и да отделя близо 80% от заплатата си за жилище – дали ще изплаща ипотека или наем. Този процент е твърде голям, защото жилището не е единствената човешка потребност. Колкото повече се отделя от заплатата за жилище толкова повече се, човек се лишава от задоволяване на останалите си потребности. Няма как да водим пълноценен живот, ако се лишим от храна, комунални услуги, телефон, кола, дрехи и още много други благини. Не случайно е прието сравнително малък процент от заплата да отива за жилището, за да има достатъчно средства да задоволим останалите ни човешки потребности. Исторически погледнато като се наложат данните от стотици години от различни държави излиза, че човек отделя до 3 годишни заплати и това се приема за нормално – това се обуславя именно от задоволяване на колкото се може повече потребностите.
Като нормален дял от заплата да се изразходва по перо жилище е прието между 20% до 30%, за висок дял се счита от 40% до 50%, а за много висок дял, който съсипва финансите е над 50%. Колкото по-малко даден човек или семейство харчи за жилище, толкова повече пари ще може да разпределя за други нужди. Ниският процент дава и финансов буфер в бъдещето – ако възникне негативна финансова ситуация семейството ще може да покрива разходите си. В контраст на ниският процент, високият представлява тежко бреме, семейството се лишава и жертва много в името на жилището. Това е тежко финансово бреме и крие огромни рискове за платежоспособността на семейството в бъдещето.
След като се убедихте защо трябва да са нисък дела за жилище, сигурно се чудите как получих, че нормално се счита между 2 до 3 годишни заплати. За да отговоря на този въпрос, трябва да включа в уравнението и доходността от жилището, която получава инвеститор.
Добрата норма на възвращаемост или доходност е 10%, никой инвеститор няма да остане доволен на няколко процента доходност, затова и той търси по-висока норма. Добра доходност на инвестиция е между 8 до 12%, като се приема средно 10%. Висока и атрактивна доходност имаме когато доходността от инвестиция е над 15%. Ако даден актив или в нашият случай жилище има 10% доходност, то жилището ще се върне за 10 години или едно жилище е равно между 100 и 120 наема. Цената на жилището ще е равна на 10 години по месечният наем. Ако приемем, че средният наем за нормално жилище е 300 лева то по горната формула умножаваме 10 години по 3600 лева (12 месечни наема) и получаваме, че жилището трябва да струва реално 36 000 лева. Реалната цена трябва да е 36 000 лева, защото това отговаря на нормата на възвращаемост, всяка цена над тази се счита за надценена.
Вече сте наясно, че всеки инвеститор ще търси добра доходност между 8% и 12%, реалната цена на жилище трябва да отговаря на тази доходност. За да преведем норма от 2 годишни заплати на жилище ще използвам отново 10 години или 10% доходност.
В нашият случай наема се явява месечният дял от заплата или цената на жилището ще е равно на 10 години по дял от заплатата, ако приемем, че изразходваме много добър дял от 20%, то цената на жилището ще е равна на 2 годишни заплати – 10 години умножено по 20%. Ако някой изпитва затруднение във формулата, ще дам по-простичък пример:
20% или 1/5 дял от заплата, за 5 месеца става една цяла месечна заплата, за 10 години това прави пълни 24 месеца или 2 години.
Реалната цена на имот от инвестиционна гледна точка трябва да е равна на нормална доходност и от потребителска гледна точка трябва да е между 2 до 3 годишни заплати. Ако доходността е под 5% или годишните заплати са над 3, то цената на жилището не отговарят на доходите и реалността. Може да считаме, че има наличието на балон в цената.
Нека да видим нагледно взаимоотношението, между доходността и дела на заплатата. Да приемем ниска и не атрактивна доходност от 5%, което означава, че инвестицията ще се върне за 20 години и една добра доходност от 10%, с която ще си върнем инвестицията за 10 години и една изключителна добра доходност от 20% или 5 години. Също така нека приемем, че дяла от заплата е 20% и 50%.
Ясно се вижда, че най-добрият вариант за семейството и за инвеститора е този, в който човек плаща 2 годишни заплати инвестицията се изплаща за 10 години. Виждаме силна подцененост, когато за една годишна заплата семейството изплаща жилището и инвеститора си го връща инвестиция за 5 за години. Като най-лош вариант и за двете страни е 50% дял от заплатата и 20 години нужни на инвеститора да си върне инвестицията – тогава семейството ще е в продължение на десетилетия в адски лишения, а инвеститорът ще губи доходност спрямо други алтернативни инвестиции.
Защо считам положителните новини за недвижимите имоти за манипулация?
Със средна работна заплата от 800 лева и среден наем от 300 лева, човек отделя близо 38% от заплатата си за жилище. Този процент е много висок и по-никакъв начин не кореспондира, на реалността. Със средна пазарна цена на нормално жилище от 60 000 лева в големите ни градове и средна работна заплата от 800 лева излиза, че човек в България, ще трябва да плати повече от 6 годишни заплати. Много ясно се разбира, че балона на недвижимите имоти в България още не е издишал, защото доходността на жилищата е между 5-6% и са нужни над 6 годишни заплати на човек да закупи жилище.
Виждаме, че ако използваме и двата метода то цените на жилищата са близо два пъти и малко надценени, спрямо реалната цена на жилище. Целта на тези манипулативни новини е само една – да се защитят интересите на определена група, като се замаскира реалната картина на пазара на недвижими имоти в България.
Източник
Лично съм правил проучване за Варна, дали е било така или не:
През 2003-4, НИ измерени чрез наема, дори са давали в определени райони над 15% годишно!
Ето и част от проучването, най-отдолу се виждат Общият ROI на сегмет 1-стаен, 2-стаен и 3-стаен, общо е над 10%:
Това е било за 2012 като го правих, няма голямо разминване освен че НИ падат. В другите градове няма да е по различно, освен някой по-малък град, където не беше преминал НИ балона.
Ето и друго потвърждение на мерене на НИ, през доходите
Датчаните купуват жилище с 2-годишна заплата
http://banks.dir.bg/2014/06/19/news16898115.html
Последно редактирано:
