blackout8
Well-Known Member
Ще бъде дълго за четене, но ще споделя знания с вас в сферата на инвестиране в НИ!
Ще се радвам повече инвеститори, да се включват да допълват или да пишат други неща – видяхме че ги има във форума!
В тази тема ще пиша изцяло за инвестиционният процес за вземане на решение има ли смисъл да инвестирам в НИ или не и кога!
НИ е прекрасна инвестиция в правилните моменти, за хората които са наясно с това – ще пиша именно как се разбират тези моменти, разбира се ще пиша за емпирични доказани методи за намиране на момента.
Като цяло инвестиране в НИ, не е никак сложно, дори е и просто нещата не са магически няма нищо субективно, а точни неща!
Нека започнем какво се разбира под инвестиция. Говоря единствено за закупуване на актив НИ с цел бъдещ паричен продължителен поток от отдаване на жилището под наем. Разделям инвестиция от спекулата, като спекулата целим закупуването на актив с цел бърза препродажба на по-висока цена - с цел извличане на печалба!
Фактори влияещи на НИ
Основните фактори, които влияят пряко са политически, икономически и демографски!
Политическото спокойствие, да няма трусове, е основата на всички икономически процеси. Ако има проблем на пол. ниво несигурността расте, а от там и риска за всеки бизнес и риска за всеки, човек по отделно.
От икономически фактори
Бизнес цикъла – къде се намираме във фаза на растеж или спад. При наличието на растеж НИ се представят добре.
Кредитиране – представят се добре защото банките, чрез кредитната експанзия са и в основната на този подем в икономиката.
Заетост – при висока заетост повече хора ще имат доходи и стандарта на живот ще расте, като крайна цел на този стандарт е подобряване на жилището.
Демографски – ръст на населението, приток на емигранти, спад на смъртността високо раждане норма са дългосрочните фактори на търсене на имоти!
Чисто пазарните фактори колко е търсенето спрямо предлагането! При увеличаващо се търсене, и не кореспондиращо предлагане цените растат на горе. Нещата са обратни при предлагането!
Рискове
НИ е на теория безрискова и ниско рискова инвестиция – това е голяма заблуда сред масата – ще опиша няколко важни риска:
- Риск от смяна на икономиката – влизане във фаза на спад – при спадащо търсене в цялата икономика, наемите отговарят със спад на цените, а и на НИ като цена!
- Кредитен риск – при обръщането на растеж в спад – риска става много голям а това се трансформира и в по-висока лихва! Мит е, че в БГ имаме фиксирана лихва!
В момента нашите банки са фул с трудно обслужими ипотеки – за да пуснат кредитирането то, те трябва шитнат тези отпишат тези ипотеки да инкасират загуба и да почнат на чисто! В момента ако направят това, то ще инкасират огромни загуби, но това ще срине и цените на НИ! Защото не желаят това, то и цените на НИ падат лека по лека!
- Природни бедствия – знаете какво стана миналият месец, за това този риск се парира със застраховка, но това вдига и крайна цена на наема!
- Ликвиден риск – способността един актив бързо да промени формата си и същевременно да пази стойността, може да се наложи да правите сериозен отбив от цената просто защото да продаде НИ.
При спекулиране кредитният, ликвидният и риска от бизнес цикъла са най-важните, защото се цели бързо препродаване, ако закупите в момент когато нещата не са добри, рискувате да приемите огромни загуби!
Видове НИ
Жилищни сгради/апартаменти – в случаят всички фактори, които описах по горе трябва да ги погледнем и на местно ниво. Бих добавил като местни фактори местната икономика и перспективете за растеж! Пример за Варна, тези фактори са по-добри от някой по малък град – затова ако сравняваме къде да инвестираме трябва изберем Варна или алтернативен на Варна! Друг + е о наличието на студенти – във Варна има цели райони с основен клиентски профил студента.
Данни за икономиката може се намери от икономическият отдел на Общината или подходяща агенция за проучвания – плащате си за данни! Друго важно е и сегментиране на наемодателя, за това е важна инфраструктура, училища, детски гради и т.н!
Търговски площи – тук говоря за гаражи/паркинги, магазини, МОЛ-ве, офис сгради + ваканционните имоти
Нещата са валидни и за жилищните но, поради факта че говорим за търговски площи е силно важен фактор местният бизнес и икономика! Подхода за измерване е пак е един и същ като останалите
Земеделска земя - тук нещата са вече много по различни. Важни фактори са категорията на земята и най-вече прилежаща инфрастркутра, комасиране и хидромилироация!
В последните години това беше най-силният от видовете НИ – бе воден основно от субсидиите така че основните играчи са големите арендатори, което рефлектираше и на цените на арендите. Банките даваха лесно кредити просто защото има и субсидии и подобряване на инфрасткрурата и инестирането в капитал – това е за големите играчи.
За жалост това силно балонизира цените в някой райони много силно, в други все още не!
Но има и перспективи за добавяне на стойност в земята, което ще обезпечи и високите цени.
Ниша в земеделските земи е именно окрупването или иначе казано комасация + изграждане на прилежаща инфрастркутра и хидромилириоация!
Добър партньор за закупуване на земи са големите АДСИЦи имат много добри договори с арендаторите, при сключване на покупко/продажба преди нова стопанска година можете да вземете рентата и да подобрите % доходност.
Трябва да купувате там където има много арендатори за да има конкуренция и цената на рентата да не е срещу вас. Но както писах цените са високи, ще видите по долу и как се доста до това – както и за всеки друг от видовете НИ!
Ако ще го обработвате сами да има икономическа изгода трябва много сериозна сума за 1к декара + машини и приложен инвентар + склад. Има и друг вариант но трябва да играете с арендаторите т.е. тук ви трябва доверен човек, който е арендатор - идеята е да плащате за обработка и да взимате субсидии.
Алтернатива на земята се явяват АДСИЦИ – Акционерни дружества със специална инвестиционна цел – това са АД-та който купуват земеделски земи и ги дават под аренда, тръгуват се на борсата ни. Един от най-ликвидните е Адвансд терафонд. Вече нещата са различни рисковете са по високи така че умната мерим най-просто дивидент към цена + дисконтиране на бъдещи парични потоци.
Финансиране
Като цяло приема се да се инвестира със собствени средства – намалява се риска, за сметка на доходността, но ако се наложи да вземем кредит то:
Наема трябва да 2 пъти по-голям от месечната вноската – тогава вече има основа на по нисък риск и добра доходност.
Ако наем/вноска е 1:1 всички от горните рискове, директно може да навреди жестоко!
Най-лош вариант е закупуване на НИ с кредит с цел извличане на печалба от разликата – рисковете стават по-големи от потенциалните облаги!
При сегшаните лихви приемрно от 6.5% при 50к финансиране на имот за 25 години ще имаме към 330 вноска, трябва към 660 лв наем - малко нереално нали и 550 да вземем ще върнем всичко точно след 9 години - така че пак прави мноооого добра доходност. Но за жалост 330 вноска ще имаме към 350 макс наем - и реално с всички разходи сме на минус! Трябва да паднат просто НИ двойно или наемите двойно - кое ще стане?
Начини за анализиране
Ако ще отдаваме под наем, то ние поемаме риск, следователно ще искаме и по високи наеми за да ни задоволят, ако не се случи това то инвестицията ще е лоша.
Начините за анализиране:
Икономически – описах по-горе фактори, ако нещата са за нагоре НИ няма как да не следват и те възхода.
Поведенчески – лесно е когато всички, които хабер си нямат от инвестиции ти обеснват най-добрата инвестиция е НИ, най-сигурност, то не пада, то най-най – всичко през 2008 беше такова.
Прост пример ако от 10 приятели 9 ти говорят едно и също – че НИ е най-доброто, ако тези хора нямат инвестиционен опит то е ясно какво ще става.
Важи правилото – бъдете страхливи, когато другите са алчни и бъдеще алчни, когато другите са страхливи!
Фундаментален с реални величини:
-измерени чрез доходността от наема – приема се от наем на година към покупна цена да има 8-10% именно заради рисковете, ако падне под този процент НИ става с ниска доходност към по-висок риск. Ако е над 10% става апетитна инвестиция, а над 15+% виждаме една силна подценненост !
- може се мери чрез работните заплати – чисто мерило през потребители ви – ако те отдават значителна част от дохода си за НИ, за сметка на други разходи бъдете сигурни че това няма продължи дълго
Повече чете тук:
http://www.predpriemach.com/showthread.php?t=54015
- може да се мери като се съпоставят наем/месечна вноска ако отношението от 2:1 спадне то НИ като цена няма как да не ходи на долу!
При закупуване на НИ с цел инвестиция със собствени средства при добра доходност и перспективи цената на закупуване не ни интересува.
Никога не е важна цената на един актив, а още по малко валидно е че е паднала и е дъно – може да падне още много на долу. Важно е да мерим именно доходността – при намиране на добрата доходност сме уцелили периода за, който говорих в начало!
Анализ добре ли е да инвестираме сега!?!
В момента измерено чрез:
- политически фактор – в тежка институционална криза сме – това вдига риска
- икономически – още пълзим по дъното, а перспективите в глобален план са за нова вълна на депресията. Банковата система е под напрежение.
Самите банките няма на кого да отпускат кредити, риска е голям и за тях просто търсят сигурността. Кредитите от няколко години не са мръднали като сума, а хората спестяват ударно в банките. Така че и тук риска е висок и нещата са проблематични
- Реални фактори – доходността е много под 10% от НИ, много голям процент от дохода отива за наем, месечните вноски към наема са едно към 1:1.
Какво говори това или наемите двойно нагоре или цените на НИ двойно на долу!
- Поведенчески – още не съм чул НИ е губещо и никога не искам да чувам!
Трябва да паднат просто НИ двойно или наемите двойно - кое ще стане вие решете?! Това говори анализа!
Какво говори това – трябва изчакаме спада на цените до естеството си ниво и нормализиране на средата. Колко ще отнеме – една Япония вече 23 години са със спадащи цени на НИ
И сега голяма картина на цента на НИ в БГ, данни от НСИ
Виждате големите градове и общото за БГ. Цена на кв/м2
Виждате какъв е тренда до 2008 всички фактори бяха яко за нагоре, сега на къде са J
През 2002-3 от реалнитете фактори НИ са били силно подценени!
Ето много добро видео говорят за нещата, които и аз писах.
[video=youtube;-ySXjqG7ucw]https://www.youtube.com/watch?v=-ySXjqG7ucw&index=124&list=PLA7F55FC7ED20B160[/video]
А когато НИ ще падат, просто търсим друга алтернатива на инвестиране – имаме още 4 инвестицонни класа – акции, облигации/кредити, валути и ресурси/суровини. Точно в последният всички бягат в глобален плана! А в БГ до скоро, че и че и още сега може се намери банков депозит с по-голяма доходност от НИ!
За НИ бих добавил и търговете на ЧСИ - http://sales.bcpea.org/
За земи бих ви дал съвет - http//zemi.bg/ а за адсиците може намерите тук http://www.infostock.bg/infostock/control/trading/index/profile/.REIT, а за този адсиц който писах - http://www.advanceterrafund.bg/pozemleno-bankirane/
Добре, е ако ще се отдава под наем сериозно да се хвърли ресурс в обучението ви - има много книги по темата!
Подчертавам твърдо, че има всякакъв тип инвеститори едни се радват на 3-4%, друг му е адски малко! До скоро НИ бяха с по-малка доходност от банков депозит - това трябва говори защо и какво ще става!!!!
Ще се радвам повече инвеститори, да се включват да допълват или да пишат други неща – видяхме че ги има във форума!
В тази тема ще пиша изцяло за инвестиционният процес за вземане на решение има ли смисъл да инвестирам в НИ или не и кога!
НИ е прекрасна инвестиция в правилните моменти, за хората които са наясно с това – ще пиша именно как се разбират тези моменти, разбира се ще пиша за емпирични доказани методи за намиране на момента.
Като цяло инвестиране в НИ, не е никак сложно, дори е и просто нещата не са магически няма нищо субективно, а точни неща!
Нека започнем какво се разбира под инвестиция. Говоря единствено за закупуване на актив НИ с цел бъдещ паричен продължителен поток от отдаване на жилището под наем. Разделям инвестиция от спекулата, като спекулата целим закупуването на актив с цел бърза препродажба на по-висока цена - с цел извличане на печалба!
Фактори влияещи на НИ
Основните фактори, които влияят пряко са политически, икономически и демографски!
Политическото спокойствие, да няма трусове, е основата на всички икономически процеси. Ако има проблем на пол. ниво несигурността расте, а от там и риска за всеки бизнес и риска за всеки, човек по отделно.
От икономически фактори
Бизнес цикъла – къде се намираме във фаза на растеж или спад. При наличието на растеж НИ се представят добре.
Кредитиране – представят се добре защото банките, чрез кредитната експанзия са и в основната на този подем в икономиката.
Заетост – при висока заетост повече хора ще имат доходи и стандарта на живот ще расте, като крайна цел на този стандарт е подобряване на жилището.
Демографски – ръст на населението, приток на емигранти, спад на смъртността високо раждане норма са дългосрочните фактори на търсене на имоти!
Чисто пазарните фактори колко е търсенето спрямо предлагането! При увеличаващо се търсене, и не кореспондиращо предлагане цените растат на горе. Нещата са обратни при предлагането!
Рискове
НИ е на теория безрискова и ниско рискова инвестиция – това е голяма заблуда сред масата – ще опиша няколко важни риска:
- Риск от смяна на икономиката – влизане във фаза на спад – при спадащо търсене в цялата икономика, наемите отговарят със спад на цените, а и на НИ като цена!
- Кредитен риск – при обръщането на растеж в спад – риска става много голям а това се трансформира и в по-висока лихва! Мит е, че в БГ имаме фиксирана лихва!
В момента нашите банки са фул с трудно обслужими ипотеки – за да пуснат кредитирането то, те трябва шитнат тези отпишат тези ипотеки да инкасират загуба и да почнат на чисто! В момента ако направят това, то ще инкасират огромни загуби, но това ще срине и цените на НИ! Защото не желаят това, то и цените на НИ падат лека по лека!
- Природни бедствия – знаете какво стана миналият месец, за това този риск се парира със застраховка, но това вдига и крайна цена на наема!
- Ликвиден риск – способността един актив бързо да промени формата си и същевременно да пази стойността, може да се наложи да правите сериозен отбив от цената просто защото да продаде НИ.
При спекулиране кредитният, ликвидният и риска от бизнес цикъла са най-важните, защото се цели бързо препродаване, ако закупите в момент когато нещата не са добри, рискувате да приемите огромни загуби!
Видове НИ
Жилищни сгради/апартаменти – в случаят всички фактори, които описах по горе трябва да ги погледнем и на местно ниво. Бих добавил като местни фактори местната икономика и перспективете за растеж! Пример за Варна, тези фактори са по-добри от някой по малък град – затова ако сравняваме къде да инвестираме трябва изберем Варна или алтернативен на Варна! Друг + е о наличието на студенти – във Варна има цели райони с основен клиентски профил студента.
Данни за икономиката може се намери от икономическият отдел на Общината или подходяща агенция за проучвания – плащате си за данни! Друго важно е и сегментиране на наемодателя, за това е важна инфраструктура, училища, детски гради и т.н!
Търговски площи – тук говоря за гаражи/паркинги, магазини, МОЛ-ве, офис сгради + ваканционните имоти
Нещата са валидни и за жилищните но, поради факта че говорим за търговски площи е силно важен фактор местният бизнес и икономика! Подхода за измерване е пак е един и същ като останалите
Земеделска земя - тук нещата са вече много по различни. Важни фактори са категорията на земята и най-вече прилежаща инфрастркутра, комасиране и хидромилироация!
В последните години това беше най-силният от видовете НИ – бе воден основно от субсидиите така че основните играчи са големите арендатори, което рефлектираше и на цените на арендите. Банките даваха лесно кредити просто защото има и субсидии и подобряване на инфрасткрурата и инестирането в капитал – това е за големите играчи.
За жалост това силно балонизира цените в някой райони много силно, в други все още не!
Но има и перспективи за добавяне на стойност в земята, което ще обезпечи и високите цени.
Ниша в земеделските земи е именно окрупването или иначе казано комасация + изграждане на прилежаща инфрастркутра и хидромилириоация!
Добър партньор за закупуване на земи са големите АДСИЦи имат много добри договори с арендаторите, при сключване на покупко/продажба преди нова стопанска година можете да вземете рентата и да подобрите % доходност.
Трябва да купувате там където има много арендатори за да има конкуренция и цената на рентата да не е срещу вас. Но както писах цените са високи, ще видите по долу и как се доста до това – както и за всеки друг от видовете НИ!
Ако ще го обработвате сами да има икономическа изгода трябва много сериозна сума за 1к декара + машини и приложен инвентар + склад. Има и друг вариант но трябва да играете с арендаторите т.е. тук ви трябва доверен човек, който е арендатор - идеята е да плащате за обработка и да взимате субсидии.
Алтернатива на земята се явяват АДСИЦИ – Акционерни дружества със специална инвестиционна цел – това са АД-та който купуват земеделски земи и ги дават под аренда, тръгуват се на борсата ни. Един от най-ликвидните е Адвансд терафонд. Вече нещата са различни рисковете са по високи така че умната мерим най-просто дивидент към цена + дисконтиране на бъдещи парични потоци.
Финансиране
Като цяло приема се да се инвестира със собствени средства – намалява се риска, за сметка на доходността, но ако се наложи да вземем кредит то:
Наема трябва да 2 пъти по-голям от месечната вноската – тогава вече има основа на по нисък риск и добра доходност.
Ако наем/вноска е 1:1 всички от горните рискове, директно може да навреди жестоко!
Най-лош вариант е закупуване на НИ с кредит с цел извличане на печалба от разликата – рисковете стават по-големи от потенциалните облаги!
При сегшаните лихви приемрно от 6.5% при 50к финансиране на имот за 25 години ще имаме към 330 вноска, трябва към 660 лв наем - малко нереално нали и 550 да вземем ще върнем всичко точно след 9 години - така че пак прави мноооого добра доходност. Но за жалост 330 вноска ще имаме към 350 макс наем - и реално с всички разходи сме на минус! Трябва да паднат просто НИ двойно или наемите двойно - кое ще стане?
Начини за анализиране
Ако ще отдаваме под наем, то ние поемаме риск, следователно ще искаме и по високи наеми за да ни задоволят, ако не се случи това то инвестицията ще е лоша.
Начините за анализиране:
Икономически – описах по-горе фактори, ако нещата са за нагоре НИ няма как да не следват и те възхода.
Поведенчески – лесно е когато всички, които хабер си нямат от инвестиции ти обеснват най-добрата инвестиция е НИ, най-сигурност, то не пада, то най-най – всичко през 2008 беше такова.
Прост пример ако от 10 приятели 9 ти говорят едно и също – че НИ е най-доброто, ако тези хора нямат инвестиционен опит то е ясно какво ще става.
Важи правилото – бъдете страхливи, когато другите са алчни и бъдеще алчни, когато другите са страхливи!
Фундаментален с реални величини:
-измерени чрез доходността от наема – приема се от наем на година към покупна цена да има 8-10% именно заради рисковете, ако падне под този процент НИ става с ниска доходност към по-висок риск. Ако е над 10% става апетитна инвестиция, а над 15+% виждаме една силна подценненост !
- може се мери чрез работните заплати – чисто мерило през потребители ви – ако те отдават значителна част от дохода си за НИ, за сметка на други разходи бъдете сигурни че това няма продължи дълго
Повече чете тук:
http://www.predpriemach.com/showthread.php?t=54015
- може да се мери като се съпоставят наем/месечна вноска ако отношението от 2:1 спадне то НИ като цена няма как да не ходи на долу!
При закупуване на НИ с цел инвестиция със собствени средства при добра доходност и перспективи цената на закупуване не ни интересува.
Никога не е важна цената на един актив, а още по малко валидно е че е паднала и е дъно – може да падне още много на долу. Важно е да мерим именно доходността – при намиране на добрата доходност сме уцелили периода за, който говорих в начало!
Анализ добре ли е да инвестираме сега!?!
В момента измерено чрез:
- политически фактор – в тежка институционална криза сме – това вдига риска
- икономически – още пълзим по дъното, а перспективите в глобален план са за нова вълна на депресията. Банковата система е под напрежение.
Самите банките няма на кого да отпускат кредити, риска е голям и за тях просто търсят сигурността. Кредитите от няколко години не са мръднали като сума, а хората спестяват ударно в банките. Така че и тук риска е висок и нещата са проблематични
- Реални фактори – доходността е много под 10% от НИ, много голям процент от дохода отива за наем, месечните вноски към наема са едно към 1:1.
Какво говори това или наемите двойно нагоре или цените на НИ двойно на долу!
- Поведенчески – още не съм чул НИ е губещо и никога не искам да чувам!
Трябва да паднат просто НИ двойно или наемите двойно - кое ще стане вие решете?! Това говори анализа!
Какво говори това – трябва изчакаме спада на цените до естеството си ниво и нормализиране на средата. Колко ще отнеме – една Япония вече 23 години са със спадащи цени на НИ
И сега голяма картина на цента на НИ в БГ, данни от НСИ
Виждате големите градове и общото за БГ. Цена на кв/м2
Виждате какъв е тренда до 2008 всички фактори бяха яко за нагоре, сега на къде са J
През 2002-3 от реалнитете фактори НИ са били силно подценени!
Ето много добро видео говорят за нещата, които и аз писах.
[video=youtube;-ySXjqG7ucw]https://www.youtube.com/watch?v=-ySXjqG7ucw&index=124&list=PLA7F55FC7ED20B160[/video]
А когато НИ ще падат, просто търсим друга алтернатива на инвестиране – имаме още 4 инвестицонни класа – акции, облигации/кредити, валути и ресурси/суровини. Точно в последният всички бягат в глобален плана! А в БГ до скоро, че и че и още сега може се намери банков депозит с по-голяма доходност от НИ!
За НИ бих добавил и търговете на ЧСИ - http://sales.bcpea.org/
За земи бих ви дал съвет - http//zemi.bg/ а за адсиците може намерите тук http://www.infostock.bg/infostock/control/trading/index/profile/.REIT, а за този адсиц който писах - http://www.advanceterrafund.bg/pozemleno-bankirane/
Добре, е ако ще се отдава под наем сериозно да се хвърли ресурс в обучението ви - има много книги по темата!
Подчертавам твърдо, че има всякакъв тип инвеститори едни се радват на 3-4%, друг му е адски малко! До скоро НИ бяха с по-малка доходност от банков депозит - това трябва говори защо и какво ще става!!!!
Последно редактирано:
Ще си я изчета вечерта, даже и ще коментирам. 
