Продава се: Продавам апартамент с цел инвестиция (наем)

avgustinov

New Member
Рейтинг - 0%
0   0   0
Здравейте, продавам апартамента, в който живея. Идеята ми е ако сред вас има хора, които искат да инвестират в жилище, мога да гарантирам сигурен доход от наем, веднага след продажбата. Желанието ми е да остана да живея в същото жилище за напред като го ползвам под наем.

Пускам линк към обявата в базар за повече инфо: https://bazar.bg/obiava-34921347/prodava-3-staen-gr-vratsa-tsentar
 

xainov

Well-Known Member
Рейтинг - 100%
31   0   1
За тая цена ще си купя апартамент в София или Пловдив. И ще получавам по-висок наем 100%. Успех в продажбата, но цената е too much според мен.
 

Federer

Active Member
Рейтинг - 100%
1   0   0
За тая цена ще си купя апартамент в София или Пловдив. И ще получавам по-висок наем 100%. Успех в продажбата, но цената е too much според мен.
В София в евро... освен ако не говорим за някой кучи квартал, дето си все едно на село.
 

metaverse

Member
Рейтинг - 0%
0   0   0
За тая цена ще си купя апартамент в София или Пловдив. И ще получавам по-висок наем 100%. Успех в продажбата, но цената е too much според мен.

В София, тристаен апартамент тухла, готов за даване под наем, без да се налагат значителни ремонти за да можеш да му търсиш едни 700-800лв наем на цена от около €70к? - дай го този апартамент!!! Веднага ще го купя. Трудна работа освен ако не е панел от Живково време или не се забиеш в кофти район.

Вярно, че се дават всякакви дупки, но те или стоят празни или се наемат от тотални идиоти, а ти трябва да се занимаваш на 2-3 месеца с нови наематели и ремонти... . ;)

Нека не забравяме, че реалната доходност от апартамент под наем в София е около 3%, след като добавим всички разходи през годината.

Аз не бих си го причинил...
 

xainov

Well-Known Member
Рейтинг - 100%
31   0   1
Гледах ги днес като попаднах на тази обява цените на апартаментите в София. Да, ще си в Люлин, Овча купел или Надежда, обаче си в София. За тая цена в Пловдив, Варна или Бургас ще си купиш жилище "да си такова таковата". За мен цената на това жилище е завишена поне с едно 30%. Може само да гадая защо...
Отново - успех с продажбата!
 

Federer

Active Member
Рейтинг - 100%
1   0   0
Гледах ги днес като попаднах на тази обява цените на апартаментите в София. Да, ще си в Люлин, Овча купел или Надежда, обаче си в София. За тая цена в Пловдив, Варна или Бургас ще си купиш жилище "да си такова таковата". За мен цената на това жилище е завишена поне с едно 30%. Може само да гадая защо...
Отново - успех с продажбата!
То по тая логика - ми дай Филиповци ....
 

timedoc

Active Member
Рейтинг - 100%
18   0   0
надявам

Гледах ги днес като попаднах на тази обява цените на апартаментите в София. Да, ще си в Люлин, Овча купел или Надежда, обаче си в София. За тая цена в Пловдив, Варна или Бургас ще си купиш жилище "да си такова таковата". За мен цената на това жилище е завишена поне с едно 30%. Може само да гадая защо...
Отново - успех с продажбата!

Конкретно за Варна на тази цена ще намериш апартамент до циганската махала, без гараж и всяка сутрин ще си я без емблема, я без капачки на джантите. Единствения шанс за по-сериозен пазарлък се появява ако купуваш от строител и плащаш в кеш. Тогава някои се навиват да занижат сумата пред нотариус и спестяваш ДДС-то.

П.П. Към момента доходността от наеми след всички разходи за 5 годишен хоризонт е около 1% нето, освен ако не отдаваш за скъпи нощувки като Airbnb.
 

Stop

Active Member
Рейтинг - 100%
32   0   0
П.П. Към момента доходността от наеми след всички разходи за 5 годишен хоризонт е около 1% нето, освен ако не отдаваш за скъпи нощувки като Airbnb.
Колега как го изчисли тоя един процент? Дори при откачените цени в момента. Доходоностността е в пъти по-голяма или около 3% както вече спомена @metaverse . А ако си имал възможност и акъл да купиш преди година-две, може и към 4-5%. Ако си купил на зелено 2016 ... 10%...нещо като биткойн ;)
 

timedoc

Active Member
Рейтинг - 100%
18   0   0
Колега как го изчисли тоя един процент? Дори при откачените цени в момента. Доходоностността е в пъти по-голяма или около 3% както вече спомена @metaverse . А ако си имал възможност и акъл да купиш преди година-две, може и към 4-5%. Ако си купил на зелено 2016 ... 10%...нещо като биткойн ;)


Ето ти примерна сметка. Откриваме супер оферта пред акт 16 - двустаен на цена 100 000лв и приемаме, че 500лв месечен наем е достижима сума. Тоест 6% брутна доходност.

Ето ги и и разходите:

- Първоначален ремонт на имота между 10 000 - 15 000лв за материали
- Първоначален ремонт на имота между 5000 - 8000лв за майстори(шпакловка, латекс, ламинат, ел и вик, баня, кухня)
- Нотариална такса при покупка - 3800лв
- Комисионна за брокер - 3000лв
- Загуба на време при занимавка с майстори. Ако работят един месец в обекта, за организиране на различни майстори/хамали губиш поне 50 работни часа х 10лв на час = 500лв.


- 1 месец средно на година нямаш наемател - 500лв
- Годишен данък и такса смет - 200лв
- Застраховка на стойност поне 80 000лв = 150лв (говоря за плащаща фирма, а не на SDI офертите)
- Домоуправител - 240лв на година. (За затворени комплекси над 700лв на година, но да речем, че е обикновен блок)
- Ежегодно освежаване - латекс, почистване, труд на майстора, евентуални ремонти по електроуреди - 500лв
- Основен ремонт през 10 години - смяна на уреди, кухня, баня, легло - 5000лв. Тоест на година по 500лв.
- 10% ЗДДФЛ - данък за наема - 50лв на месец х 11 месеца - 550лв.

До тук годишни разходи имаме 2640лв, без да броим маркираните в червено, понеже ги приемаме за еднократни. Нетния ни приход е 3360лв, тоест 3,36% НЕТО, при плащане на имота в брой.

А нека сега да го закупим с ипотечен кредит за период от 20 години. При ГПР 3.22% и лихва 2.99% за 20 години обща сума: 135 148лв. Тоест 35 148лв. оскъпяване за целия период. Това е средно 1757лв годишен разход за лихви и такси. От горния нетен приход 3360лв вадим - 1757лв и получаваме 1603.00лв годишен НЕТО приход, тоест 133лв месечно. 1.6% НЕТО годишна възвръщаемост.

  • При покупка с кеш имаме 3.36% нетна възвръщаемост на година.
  • При покупка с ипотечен кредит имаме 1.6% нетна възвръщаемост на година.

Дай сега да приспаднем процента на инфлацията, която е около 3% годишно. Тоест нетната ти възвръщаемост след преизчисляване на инфлацията е 0 процента! Кога ще влезем в дефлационен процес вече - трудно е да се каже.

А... сега ще кажеш, че имота ще си увеличи цената през следващите 10 години и от там ще спечелиш едни +20% процента нали?

Споко, нищо няма да спечелиш. Горните разходи в червено не ги включихме в сметката. Погледни ги тях отново - те изяждат печалбата ти от евентуалното увеличение на цената на имота. А ако паднат цените какво правим?

Алтернативна инвестиция - при земеделската земя достигам 6% годишна нетна възвръщаемост, отделяйки 1 работен час годишно за преподписване на договори за аренда. Не знам защо всеки смята проценти, без да смята изгубеното работно време докато управлява тази инвестиция.
 
Последно редактирано:

angelovarna

Active Member
Рейтинг - 100%
5   0   0
Всичко добре, но при 100 000 лева ипотека и лихва около 3% за 20 години вноската е около 650лв/месец, което не е 1750лв годишно, a 7800лв.
Няма смисъл да се чака печалба от покупка и отдаване под наем, дори ако е купен апартамента преди време. Не малка част от кандидат-наемателите идват, плескат, чупят, крадат и накрая след 2-3 месеца се изнасят без да платят нищо, а депозита от 500-600лв няма да стигне дори сметките за ток и вода да покрие.
Веднъж да попаднат такива свине в апартамента/имота и после той е пак за основно почистване, пребоядисване, смяна на някои от уредите. Така минуса става сериозен.
Друго щеше да е ако е германско например:
- правят се организирани огледи по групички, като всеки кандидат наемател идва с комплект документи (извлечение с официални приходи за изминалата година);
- минаване на интервю с потенциалните наематели;
- хазяина звъни на избрания кандидат и се сключва договор за минимум 1 година, с 3х месеца депозит. Като по договор дори да не се ползва жилището/да е освободено от наемателя - докато не изтекат 12те месеца - месечния наем се плаща.
- отделно това, в месечната такса влиза прогнозен разход за ток и вода, които в края на годината се изравняват.

Също и че наемите там са от 500 (по селата) до над 1500€ (в големите градове) на месец. Докато тук...по кварталите 250-400лв, из центъра 400-800. А цените на имотите в България гонят тези в добре развити градове из Западна Европа. Къщите във Вилните зони и села на по 20-30км от Варна, струват с по над 100 000 евро повече от далеч по-хубава къща на остров в Средиземноморието.
 

xainov

Well-Known Member
Рейтинг - 100%
31   0   1
Конкретно пък за Варна мога много да споря, защото съм живял 7 години там. За 135 к в лв си взимаш апартамент-кукла. Ето ти един пример само за под 120 000 лв:
Трошево. До училище и община младост, на супер комуникативно място. Та хайде малко да не ми спорят псевдокапацитети.
Очаквам с нетърпение коментара ти @timedoc .
Живял съм 7 години във Варна, още толкова в Русе и от над 5 съм в София.
Прекрасно знам как вървят цените на имотите в тези градове, а покрай тях и в Бургас и Пловдив, защото съм имал инвестиционни цели в района. Отделно в момента имам такива и за курортите ни, та и там съм запознат с цените.
Във Враца какъв наем ще си докараш от тристаен да питам?! Повече от 500 лв много се съмнявам някой да даде. А даже и да иска да даде, умрели са хората да живеят под наем във Враца. Умрели са и умират да ходят във Враца. Повечето врачани, които са родени там имат наследствен имот там, в който живеят родителите им, а самите те са в големите бг градове.
Във Варна за тоя тристаен, който посочих 800 лв си ги взимаш без никакви уговорки.
Та не е луд тоя, дето предлага баницата, луд е тоя, който му се връзва да му я яде.
Спирам с писаниците в тая тема, защото ще изкарам оферти за под исканата от автора на темата сума във всички големи бг градове, а и доста оферти за къщи за гости в страната има за тая цена. А там доходността е огромна. Особено в настоящия момент с тия ковид тъпотии. Успех в продажбата!
 

timedoc

Active Member
Рейтинг - 100%
18   0   0
Конкретно пък за Варна мога много да споря, защото съм живял 7 години там. За 135 к в лв си взимаш апартамент-кукла. Ето ти един пример само за под 120 000 лв:
Трошево. До училище и община младост, на супер комуникативно място. Та хайде малко да не ми спорят псевдокапацитети.
Очаквам с нетърпение коментара ти @timedoc .
Живял съм 7 години във Варна, още толкова в Русе и от над 5 съм в София.
Прекрасно знам как вървят цените на имотите в тези градове, а покрай тях и в Бургас и Пловдив, защото съм имал инвестиционни цели в района. Отделно в момента имам такива и за курортите ни, та и там съм запознат с цените.
Във Враца какъв наем ще си докараш от тристаен да питам?! Повече от 500 лв много се съмнявам някой да даде. А даже и да иска да даде, умрели са хората да живеят под наем във Враца. Умрели са и умират да ходят във Враца. Повечето врачани, които са родени там имат наследствен имот там, в който живеят родителите им, а самите те са в големите бг градове.
Във Варна за тоя тристаен, който посочих 800 лв си ги взимаш без никакви уговорки.
Та не е луд тоя, дето предлага баницата, луд е тоя, който му се връзва да му я яде.
Спирам с писаниците в тая тема, защото ще изкарам оферти за под исканата от автора на темата сума във всички големи бг градове, а и доста оферти за къщи за гости в страната има за тая цена. А там доходността е огромна. Особено в настоящия момент с тия ковид тъпотии. Успех в продажбата!
67 квадрата, маломерен тристаен, последен етаж, панел, на 4км от центъра.... Брат, аз живея в 95 квадрата лукс за 850лв - https://varnacitypark.bg/.

205ccbc18f195507174bb885fab2e263972110c9.jpg

Успех с намирането на наематели!
 
Последно редактирано:

freelancer

Well-Known Member
Рейтинг - 100%
93   0   0
Във Варна за тоя панел на последен етаж в Трошево ще вземеш 800лв наем, ама друг път.
Нямам идея кога си живял във Варна, и дали някога си давал апартамент под наем там, но не си наясно с пазара.

Тоя апартамент влиза в бюджета и толкова - нито е смислен (панел, последен етаж, БДС), нито на хубаво място.

Не че имота във Враца си струва, това не го коментирам.
 

Stop

Active Member
Рейтинг - 100%
32   0   0
До тук годишни разходи имаме 2640лв, без да броим маркираните в червено, понеже ги приемаме за еднократни. Нетния ни приход е 3360лв, тоест 3,36% НЕТО, при плащане на имота в брой.
Ами аз казах около 3%, със сметката ти точно това доказваш....и от нея вадим ежегодното освежаване от 500 лв +240 за домоуправител (той се поема от наемателите).

А по повод ипотеката - говорим за пари в брой (или поне аз :) ...а ако искаш да нямаш никакви пари, да купиш апартамент и от него да изкраш някакви пари ....хубаво слагай там 1%, но според мен ако разчиташ на ипотека за да го даваш под наем няма да излязат сетките в някой момент, та дори мога да твърдя, че ще ти е под 1% доходоносната.
 

metaverse

Member
Рейтинг - 0%
0   0   0
Колега как го изчисли тоя един процент? Дори при откачените цени в момента. Доходоностността е в пъти по-голяма или около 3% както вече спомена @metaverse . А ако си имал възможност и акъл да купиш преди година-две, може и към 4-5%. Ако си купил на зелено 2016 ... 10%...нещо като биткойн ;)

Средната доходност за апартаменти в София е около 3%. За комерсиалните проекти от сорта на молове около 7%. При моловете и риска е почти нулев, ако можеш да се вредиш там без познати.

Инфлацията за 2021 реално ще е почти 5%. Let that sink in! Да печелиш от наем е малко по-сложно от това да взимаш едни пари всеки месец. А доходите съвсем не са това, което се твърди.

Ситуацията е подобна не само в България. Ето две много хубави статии на тази тема:
- https://www.economist.com/leaders/2...-is-the-wests-biggest-economic-policy-mistake
- https://www.economist.com/finance-and-economics/2021/01/21/property-investment-some-hard-truths

Като говорим за инвестиции:

Един хубав тристаен апартамент в нова сграда в София струва €200,000-€300,000. Приятна локация, с качествен строеж, троен стъклопакет, гараж, 2 спални, отопление на газ, комплекс за да има инфраструктура и т.н.

Това са цени, на които можеш да купиш прилична къща с 2 спални в САЩ или бяла държава в Европa и да я пуснеш под наем за $1500-$2000. В хубав град, а и ще се изплати доста по-бързо. Въпреки, че няма голяма доходност и разходите по наемането на фирма да се грижи за имота пак ще е с по-висока доходност от София или друг забит град в България.

Конкретно пък за Варна мога много да споря, защото съм живял 7 години там. За 135 к в лв си взимаш апартамент-кукла. Ето ти един пример само за под 120 000 лв:

Кукла? Тристаен 67 кв.м панел, ти сериозно ли? Някои хора не желаят да живеят по този начин, а предпочитат 21-ви век.
 

xainov

Well-Known Member
Рейтинг - 100%
31   0   1
67 квадрата, маломерен тристаен, последен етаж, панел, на 4км от центъра.... Брат, аз живея в 95 квадрата лукс за 850лв - https://varnacitypark.bg/.

205ccbc18f195507174bb885fab2e263972110c9.jpg

Успех с намирането на наематели!
Да взема и аз ли да извадя снимки от нета?! Че то и агенциите имат такива снимки, смотан... И като отидеш, попадаш на почти гробище... и то полуразрушено.
Половината от тия, дето претендират да са голямата работа нямат нищо. Та с такива снимки от интернет се хвали на някой, дето не може да направи reverse search. Ето ти още:
Само едно ще кажа на всички мъжлета тук: "Мъжът не е мъж, докато не посади дърво, изгради дом и създаде семейство". Та докато ми живеете под наем, какъвто и наем да е, каквото и да е жилището, не е ваше, и е все тая. Смешковци.
Кукла? Тристаен 67 кв.м панел, ти сериозно ли? Някои хора не желаят да живеят по този начин, а предпочитат 21-ви век.
Тия някои хора точно пък ще дадат 135 000 лв за апартамент във Враца, ама на 36, пада се Шестък!
Да ти кажа ли колко хора живеят в панели?! И теглят кредити за панелки?! Лично аз предпочитам къщи. Да, трудни са за поддържане, да, трудни са за отопление, обаче никой не може да ми почука в 3 часа нощес, защото сме се събрали с приятели, пием, пеем и се кефим, и да ми каже, че е викнал полиция, и че аз съм му събудил бебето. Защото каракачанската овчарка в двора не признава униформа, синджир и комшия. Със здраве!
 

Federer

Active Member
Рейтинг - 100%
1   0   0
Да взема и аз ли да извадя снимки от нета?! Че то и агенциите имат такива снимки, смотан... И като отидеш, попадаш на почти гробище... и то полуразрушено.
Половината от тия, дето претендират да са голямата работа нямат нищо. Та с такива снимки от интернет се хвали на някой, дето не може да направи reverse search. Ето ти още:
Само едно ще кажа на всички мъжлета тук: "Мъжът не е мъж, докато не посади дърво, изгради дом и създаде семейство". Та докато ми живеете под наем, какъвто и наем да е, каквото и да е жилището, не е ваше, и е все тая. Смешковци.

Тия някои хора точно пък ще дадат 135 000 лв за апартамент във Враца, ама на 36, пада се Шестък!
Да ти кажа ли колко хора живеят в панели?! И теглят кредити за панелки?! Лично аз предпочитам къщи. Да, трудни са за поддържане, да, трудни са за отопление, обаче никой не може да ми почука в 3 часа нощес, защото сме се събрали с приятели, пием, пеем и се кефим, и да ми каже, че е викнал полиция, и че аз съм му събудил бебето. Защото каракачанската овчарка в двора не признава униформа, синджир и комшия. Със здраве!
Каракачанката в двора, хахаха, много его бе пич, слез малко на земята. На колко си, на 15 ли?
 

xainov

Well-Known Member
Рейтинг - 100%
31   0   1
Каракачанката в двора, хахаха, много его бе пич, слез малко на земята. На колко си, на 15 ли?

Провери ми темите тук и после може пак да се опиташ да познаеш на колко съм. И защото аз говоря с факти (а не: "Имам това, имам онова, живея еди къде си"), по-долу може да погледнеш какво съм прикачил. На приказки всеки е голям тук. И ти си поредния клавиатурен парашутист за мен. Аз мога да ти кажа, че живея във Версайския дворец, ама дали е истина?! Или си мислиш, че като ти си лъжец на свободна практика, всички сме?! Свободен си да направиш reverse search. И да те образовам - Мечо има хетерохромия - двете му очи са различни.
P.S.: Мечо не е чиста каракачанка, предполагам си личи. Но за мен си е каракачанка. Тежи около 25 кг в момента, още расте. Яде само от ръцете на семейството ми и е крайно агресивен към всеки, който влезе в двора ни без ние да сме наоколо.
 

Прикачени файлове

  • 14524524_10202325631017863_1563101920526126809_o.jpg
    14524524_10202325631017863_1563101920526126809_o.jpg
    623.6 KB · Преглеждания: 8
Последно редактирано:

Горе