Препродажба апартамент

[a.ivanov1617]

Привет, група,

Имам питане относно покупко-продажба на апартамент/имот в София.

Наскоро говорих с брокер, исках да давам под наем апартамент в София, понеже се местя оттам и на брокерката грам не и се занимаваше. Което е нормално, комисионната и ще бъде малка от наем, та почна да си говори за нейният интерес- продай си апартамента, с парите си купи апартаменти на зелено и ги препродай.
Идеята каква е, взимаш си апартамент/ти на зелено, като затова не ти трябва цялата сума, зависи от разплащателната схема, но най-често е 20% първоначално. Преди сградата да достигне акт 16 (на който се плащат останалите 80%), може да се препродаде, като се е сключило предварително тристранно споразумение (тристранно, защото купувачът купува от мен, но аз реално не съм платил цялата сума на инвеститорът).
Като това което брокерката ми начерта ми се стори твърде добро, за да е истина, цената на отделните етапи е:

1. Плоча - 1400 евро/кв.м.
2. Акт 14 - 1600 евро/кв.м.
3. Акт 15 - 1800 евро/кв.м.
4. Акт 16 - 2000 евро/кв.м.
5. Обзаведен - 2300-2500 евро/кв.м.

Та питането е по-скоро да отворя дискусия, какво мислите за този бизнес (схема), някой правил ли го е, запознат ли е и т.н. Иначе ако се чудите защо има такъв балон на имотите, това е част от причината, повечето инвеститори си държат една и съща сума от плоча до акт 16, въпросът е че до акт 16 вече нямат нищо останало.

 

[Torbalan Trolski]

Цената не зависи само етапа на който е строителството. Схемата по-скоро изглежда така.

1. Плоча - ОТ 1400 евро/кв.м.
2. ...
3. Акт 16 - ОТ 2000 евро/кв.м.

А ОТ и ДО се определят според процента на платените накуп пари. В повечето случаи цената ОТ е при 100% авансово плащане.

Отделно, ако го препродадеш с печалба в рамките на пет години дължиш ДДС върху профита.

Да ти кажа смени си брокера ...

 

[a.ivanov1617]

За печалбата- не е ли данък печалба (10%), ако си продал до 3год. след сделката. https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/godishen-danak-varhu-dohdite/prodazhba-na-imushtestvo

За брокер - не очаквам тя да ми каже всичко, по-скоро нещата, които я устройват, в такъв случай е очаквано да ме "окъпе".
ОТ и ДО - това зависи и от схемата на плащане и какво се договориш. При всеки инвеститор е различно, но да кажем е разпространено нещо от сорта на 20-30-30-20. Най-добрата схема за плащане при такава схема би била 20 (сключване на договор) -80 (акт 16).

 

[pepo_999]

някои не стигат до акт 16, взимат 14 и после има разправии с енерго и подобни

 

[metaverse]

Привет, група,

Имам питане относно покупко-продажба на апартамент/имот в София.

Наскоро говорих с брокер, исках да давам под наем апартамент в София, понеже се местя оттам и на брокерката грам не и се занимаваше. Което е нормално, комисионната и ще бъде малка от наем, та почна да си говори за нейният интерес- продай си апартамента, с парите си купи апартаменти на зелено и ги препродай.
Идеята каква е, взимаш си апартамент/ти на зелено, като затова не ти трябва цялата сума, зависи от разплащателната схема, но най-често е 20% първоначално. Преди сградата да достигне акт 16 (на който се плащат останалите 80%), може да се препродаде, като се е сключило предварително тристранно споразумение (тристранно, защото купувачът купува от мен, но аз реално не съм платил цялата сума на инвеститорът).
Като това което брокерката ми начерта ми се стори твърде добро, за да е истина, цената на отделните етапи е:

1. Плоча - 1400 евро/кв.м.
2. Акт 14 - 1600 евро/кв.м.
3. Акт 15 - 1800 евро/кв.м.
4. Акт 16 - 2000 евро/кв.м.
5. Обзаведен - 2300-2500 евро/кв.м.

Та питането е по-скоро да отворя дискусия, какво мислите за този бизнес (схема), някой правил ли го е, запознат ли е и т.н. Иначе ако се чудите защо има такъв балон на имотите, това е част от причината, повечето инвеститори си държат една и съща сума от плоча до акт 16, въпросът е че до акт 16 вече нямат нищо останало.

TLDR: Или си дай апартамента сам под наем, или си намери що годе свестен брокер, защото тази очевидно не работи в твой интерес.

Ако слушаш брокери далеч ще стигнеш.

Балон има, защото парите бяха и до някаква степен в България все още са евтини. Нещо, което много скоро ще се промени.

Нали разбираш какви са рисковете от имот на зелено и как да го пресметнеш като пари? (време, разправии, нерви, чакане и др.)

И това в момент, в който лихвите ще скочат х2, че има шанс и х3. Едно е да плащаш 2-3%, друго е 5-6%. Ако имаш ипотека с фиксирана лихва е малко по-различно, но в България тези не са популярни, а съществуващите са с много лоши условия.

Ако съм на твое място - вече имам имот, който ще дам под наем, а първоначалната вноска, която бих дал за покупка на нов апартамент + таксите покрай нотариус и др. + месечната лихва, която бих внасял ще слагам в S&P500.

Много пъти съм сядал да смятам да инвестирам ли в България в имоти. Никога не съм успявал да го оправдая. Таблицата е стара, но все така релевантна: https://docs.google.com/spreadsheets/d/12dp9a-Kz8eB_Rk5TrLvtC2MAlaCacrTbqsoKj0k-P1M/edit?usp=sharing

По-добре да купувам REITs или ETF с REITs - поне няма да се занимавам с ремонти и наематели.

 

[a.ivanov1617]

TLDR: Или си дай апартамента сам под наем, или си намери що годе свестен брокер, защото тази очевидно не работи в твой интерес.

Ако слушаш брокери далеч ще стигнеш.

Балон има, защото парите бяха и до някаква степен в България все още са евтини. Нещо, което много скоро ще се промени.

Нали разбираш какви са рисковете от имот на зелено и как да го пресметнеш като пари? (време, разправии, нерви, чакане и др.)

И това в момент, в който лихвите ще скочат х2, че има шанс и х3. Едно е да плащаш 2-3%, друго е 5-6%. Ако имаш ипотека с фиксирана лихва е малко по-различно, но в България тези не са популярни, а съществуващите са с много лоши условия.

Ако съм на твое място - вече имам имот, който ще дам под наем, а първоначалната вноска, която бих дал за покупка на нов апартамент + таксите покрай нотариус и др. + месечната лихва, която бих внасял ще слагам в S&P500.

Много пъти съм сядал да смятам да инвестирам ли в България в имоти. Никога не съм успявал да го оправдая. Таблицата е стара, но все така релевантна: https://docs.google.com/spreadsheets/d/12dp9a-Kz8eB_Rk5TrLvtC2MAlaCacrTbqsoKj0k-P1M/edit?usp=sharing

По-добре да купувам REITs или ETF с REITs - поне няма да се занимавам с ремонти и наематели.

Видях файлът, направих подобна сметка, тук обаче идеята е да се продаде преди акт 16, за да се избегнат лихвите. Т.е. ти си дал 20% на плоча и на акт 16 трябва да дадеш останалите 80%. А ако се продаде на акт 15, избягваш тези разходи, заедно с нотариуса.

Във VUAA и CSPX съм DCA от няколко години вече, като доходност тук също никой не може да ти гарантира обаче тези 8-12%.

 

[metaverse]

Видях файлът, направих подобна сметка, тук обаче идеята е да се продаде преди акт 16, за да се избегнат лихвите. Т.е. ти си дал 20% на плоча и на акт 16 трябва да дадеш останалите 80%. А ако се продаде на акт 15, избягваш тези разходи, заедно с нотариуса.

Не работя с ако.

Във VUAA и CSPX съм DCA от няколко години вече, като доходност тук също никой не може да ти гарантира обаче тези 8-12%.

Нищо не може да ти гарантира доходност. Такова животно още не се е пръкнало и едва ли някога ще се появи.

Обаче има нещо много важно - рисково коригирана възвръщаемост има как да се изчисли.

Или защо мислиш, че коригирано към инфлация тази врътка ще има по-добра доходност от S&P500 на база риск?

Препоръчвам ти една много хубава книга по темата Irrational Exuberance https://www.amazon.com/Irrational-Exuberance-3rd-Robert-Shiller/dp/0691166269

 

[a.ivanov1617]

Доходността е по-голямо, ако математиката, която тя казва е такава.
E.g., 100кв.м. апартамент се взима на 1400евро на квадрат на плоча, обща цена 140000евро. Тук си дал 20%, което е 28 000 евро.
На Акт 15 цената на кв.м. е вече 1800-2000 евро. Цената на апартамента вече е 180 000-200 000евро, което е 40-60 000 евро отгоре (тук си сметнете данък печалба, комисионна и т.н. за да сметнете печалбата, не приходът).
А инвестицията е 28 000 евро.

Ясно е, че има твърде много "ако"-та. Какво ще стане, ако не стигне то акт 15/16, какво ще стане, ако цената не е такава, а доста по-малка, ами ако се срине пазарът, ако се вдигат лихвите по ипотеки и се оттеглят търсещите, ако влезем в еврозоната, ако не влезем в еврозоната, ако ФЕД продължат с политиката за вдигане на лихвите, ако има дефлация.

За S&P 500 също има "ако"-та, аз съм ги приел и пак казвам използвам DCA- или всеки месец вкарвам равна сума пари, което минимизира риска и флуктуацията. За хора, които нямат време и знания това е най-добрата стратегия и сиг в 95% от случаите бие всички хедж и mutual фондове.

Направих темата да породя дискусия, едва ли бих си взел апартамент сега точно, исках да видя дали някой тук го е правил, защото както казах, звучи твърде добре, за да е истина.

 

[traiki]

Честно казано скоро не съм виждал нещо да се продава на зелено в София..Цените си започват без значение от акта на това, което го продават и с акт 16

 

[Blinky]

Тази брокерка е доста кофи бизнесмен. Но щом не и се занимава с едното и ще вземе добра комисионна от другото е напълно разбираемо. Какво очакваш да ти предложи?

Аз бих задържал имота. За жалост парите в наше време, и най-вече неработещите, са лош инструмент да бъда съхраняван. Всичко, което може да се обърне в актив е в пъти по-добра идея. Тя иска да продадеш имота, да събереш един пари и с тях за закупиш нов имот, в който да живееш. И това е схема, ако нямаш средства никакви. Ако обаче имаш, печелиш и можем по някакъв начин да платиш първоначалната вноска, да внасяш и този наем от непродадения да ти погасява част от вноската, тогава ще е най-добре. По ми допада този сценарии.

 

[traiki]

Тази схема, където ти е казала вървеше преди ковида и много хора я прилагаха. Тогава и цените бяха нормални, но след ковида всичко тръгна нагоре и дори да намериш нещо с плаваща цена на актове, то новите договори ги правят така, че заради "инфлацията" може от акт 14 до акт 15 цената да ти се вдигне с 20 % поне и да ти отиде далаверата..

 

[metaverse]

Доходността е по-голямо, ако математиката, която тя казва е такава.

Математиката никога не лъже. Може да се случи само ако подадеш грешни данни.

E.g., 100кв.м. апартамент се взима на 1400евро на квадрат на плоча, обща цена 140000евро. Тук си дал 20%, което е 28 000 евро.
На Акт 15 цената на кв.м. е вече 1800-2000 евро. Цената на апартамента вече е 180 000-200 000евро, което е 40-60 000 евро отгоре (тук си сметнете данък печалба, комисионна и т.н. за да сметнете печалбата, не приходът).
А инвестицията е 28 000 евро.

Ясно е, че има твърде много "ако"-та. Какво ще стане, ако не стигне то акт 15/16, какво ще стане, ако цената не е такава, а доста по-малка, ами ако се срине пазарът, ако се вдигат лихвите по ипотеки и се оттеглят търсещите, ако влезем в еврозоната, ако не влезем в еврозоната, ако ФЕД продължат с политиката за вдигане на лихвите, ако има дефлация.

За S&P 500 също има "ако"-та, аз съм ги приел и пак казвам използвам DCA- или всеки месец вкарвам равна сума пари, което минимизира риска и флуктуацията. За хора, които нямат време и знания това е най-добрата стратегия и сиг в 95% от случаите бие всички хедж и mutual фондове.

Направих темата да породя дискусия, едва ли бих си взел апартамент сега точно, исках да видя дали някой тук го е правил, защото както казах, звучи твърде добре, за да е истина.

На теория е едно. Според строителите е второ. Според брокерите е трето. Накрая като теглиш чертата излиза четвърто.

Казвам го, защото аз самия мислех да купувам и съм проучвал много. Разговарял много хора минали по този път. Единия човек е икономист в известен университет в чужбина.

Ако не си през връзки доходността на този тип сделки е много ниска спрямо алтернативите, какво получаваш като краен продукт и рисковете, които се поемат.

Струва си до някаква степен единствено ако е с цел да се живее в него и е първо жилище.

При всички останали ситуации алтернативите да инвестираш в нещо друго като в себе си, в бизнес, S&P500 и т.н. за такъв дълъг период ще изкара много повече пари.

Аз например съм планирал да се запиша за Exec MBA програма тук https://www.exed.hbs.edu/leadership-development/ Възвръщаемостта ще е в пъти по-голяма от това да си купя апартамент в София.

 

[a.ivanov1617]

MBA в чужбина си струва, ако не се връщаш в България, лично мое мнение. Цени се, вижда се, но там ще се цени много повече. За S&P 500 се разбрахме, едното не изключва другото.

 

[metaverse]

MBA в чужбина си струва, ако не се връщаш в България, лично мое мнение. Цени се, вижда се, но там ще се цени много повече.

Малко ще разводня темата, но защо мислиш така и на какво се базира мнението ти?

Това е програма свързана с личностно развитие и лидерство. Как ще използваш наученото зависи единствено от теб.

Или няма как да намериш работа за чуждестранна фирма, а в същото време да живееш в София? Лично за мен тези знания са ми нужни за нещата, които правя и смятам да правя.

Не забравяй, че има едно нещо наречено арбитраж на разходи за живот. В България работната ръка е евтина, а данъците много ниски и на всичкото отгоре имаме плосък данък. Т.е. бизнеса ти може да е навън, а R&D да ти е в София и тук да си плащаш данъците.

П.С. - Работата ми е с фирми от чужбина, развивам няколко свои проекти, които също са в чужбина насочени към Индия и Китай. Никакво значение няма, че живея в София.

 

[a.ivanov1617]

Защото съм учил в Холандия, защото там не всички имат висше образование и знаят цената и времето, която даваш и го оценяват. Там и не само, нещата са по калъп, за да си нещо повече от тийм лийд, или средно ниво мениджър ще ти искат магистър, МБА и там прави смисъл да го изкараш, защото знаеш, че тази инвестиция ти се връща. Тук със сигурност се гледа с добро око на тези неща, но не се взимат толкова сериозно. Добре е, че последните години вече има и продуктови фирми, не всичко е аутсорсинг и там може да се издигаш, в повечето аутсорсинг си има ниво, което не можеш да надскочиш.
Ако си имаш собсвтен бизнес там вече е различно, всъщност там не мисля, че ти трябва МБА. Иначе мой приятел изкара МБА в Харвард, не курс, а МБА и 3-4 год. пробва със стартъп, който не успя да докара до скейл-ъп и така и си умря в зародиш. Сега работим г/д подобни неща, аз от София, той от Хюстън.

 

[metaverse]

Ако си имаш собсвтен бизнес там вече е различно, всъщност там не мисля, че ти трябва МБА.

И аз мислех така до преди 1-2г. Днес след като редовно контактувам с хора, които са завършили университети от Ivy League виждам колко по-напред са някои от тях. Особено що се отнася контакти.

Иначе мой приятел изкара МБА в Харвард, не курс, а МБА и 3-4 год. пробва със стартъп, който не успя да докара до скейл-ъп и така и си умря в зародиш. Сега работим г/д подобни неща, аз от София, той от Хюстън.

Твоя приятел някъде много сериозно е бъркал, защото ако преди няколко години не е успял да намери пари за скейл (а тогава пари се даваха и на най-големите идиоти) - нещо куца в идеята, изпълнението или в създателя на компанията. Да опита следваща идея.

Знанията добити в обучението могат да се използват безброй пъти. Ако идеята е добра акулите сами ще дойдат. В момента VC и PE фондовете ще се избият за AI стартъпи.

Затова казах, че как ще използваш наученото зависи единствено от теб самия. На мен тази съкратена програма ми е нужна, защото знам какво се учи там и ще ми спести време.

 

[a.ivanov1617]

Не съм казал, че не е намерил пари, просто не на всеки му е писано да успее . Всъщност мина няколко рунда на финансиране успешно, просто както много често се случва нямаше кой да ползва услугата.

AI е новата buzz дума, както беше блокчейн, IoT и т.н., но ако няма кой да ползва услугата кел файда.

Не съм запознат с тази съкратена версия на МБА и дали се води МБА, със сигурност няма да е излишна, успех!

 

[metaverse]

Не съм казал, че не е намерил пари, просто не на всеки му е писано да успее . Всъщност мина няколко рунда на финансиране успешно, просто както много често се случва нямаше кой да ползва услугата.

Че е минал финансиране няма голямо значение, защото изминалите 15-тина години даваха пари на куцо и сакато.

То и днес ако имаш revenue VC и PE и проекта може да се скалира ще те налазят дори без да ги търсиш.

AI е новата buzz дума, както беше блокчейн, IoT и т.н., но ако няма кой да ползва услугата кел файда.

Ако не е имало кой да използва продукта означава, че няма product market fit, а този проблем трябва да се пребори още във фаза MVP. Anyway няма значение ...

Не съм запознат с тази съкратена версия на МБА и дали се води МБА, със сигурност няма да е излишна, успех!