Инвестиция в недвижимо имущество в България???

[nikoo11]

От: Re: От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Според мен го продавай и не се занимавай за такава ниска доходност. Аз лично дори не бих се замислил да купя имот с доходност под 8%. Ако не можеш да намериш такъв имот, това означава само едно - не е време за покупка, по-добре изчакай цените да се нормализират, или инвестирай в нещо друго.
Успех!

Депозитите ми са на 3%.
Взаимните фондове са ми на 6%.
При имотите търся 5-7 %.
Дивидентите, които вземам са около 2%
За мен е важно да има разнообразие при активите ми.

 

[mr_big]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Смятам да искам 300-350 лв. наем след като го оправя. Апартаментът е на търговската улица в Дупница и повече едва ли ще успея. Даже тази цена я приемам като оптимистична.
За паркета съм съгласен, че хората повече налитат на ламината, но пък ще ми излезе над бюджета да сменям с нов. Грубо сметнато само за дъските ламинат 1000 лв. Единствено ако реша за ламинат в коридорите, че са мозайка. Цикленето на стария е 3-4 лв на кв.
За латекс също го мислих, но махна ли старите тапети ще си отворя работа по шпакловки и боядисване след това чак като тук като не слагам коридори и кухня излиза 130 кв. м.
Уреди още не съм гледал и мислил.

лично мнение:
най евтините изглеждащи сравнително добре мебели - търсиш по разпродажби - коммо, айко и т.н. комплект спалня с гардероб - 400-600лв, кухня - 400-500лв и т.н.
комплект кухненска маса със столове - 100лв, разтегателен диван - 300..
най-евтините електро уреди - в 1000лв трябва да се вместиш с пералня, хладилник и печка.
ако имаш възможност слагаш плочки навсякъде.

мебелите се чупят и повреждат редовно. същото важи и за електро уредите, особено ако не попаднеш на свестни наематели. а най евтините уреди идват с най-дълга гаранция
паркета във всичките му видове изисква поддръжка - дали ще е циклене или смяна на ламината след 5-6години все са си пари. могат да се намерят плочки по евтино от паркета

при наема който ще търсиш няма как да инвестираш в луксозни мебели

аз бих ти препоръчал в зависимост от тапетите дали подлежат на боя или е необходима замяна да направиш шпакловка/замазка и латекс, защото за следващия наемател освежаването ще ти струва 100тина лева с един бял латекс и нищо повече.

 

[Bobkata]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Някои идеи при отдаване на имот под наем
1. Нови или стари мебели? Със сигурност мебелите няма да се пазят от наемателите, поне не така, както вие лично бихте ги пазили. Мислете с колко увеличавате наема, ползвайки нови мебели. По принцип имотите, които се отдават под наем, се отдават с износоустойчиви мебели. Това е общото решение. Кревати с метални заварени основи и евтини матраци с качествени пружинни пакети. Износоустойчиви плотове в кухнята и плочки, където е възможно. Подовите покрития да се повреждат трудно (тук се изключва мокетът като идея). Вярвам ясно е за какво пиша.
2. Ремонт - кога и какъв? Ако говорим за панелен апартамент или нещо старо с тапети, то в повечето случаи тапетите трябва да се оставят. При панелното строителство по принцип стените на долните етажи са доста по-равни, отколкото на последните. Това е бил един вид строителен стандарт по онова време - правите панели долу, кривите горе. Тапетите обикновено прикриват голяма част от дефектите по стените. Ако махнете тапетите на панелен апартамент на последен етаж, онова, което ще видите отдолу, ще ви ужаси. Трябват много слоеве шпакловка и дори това едва ли ще изправи стените, защото боядисаното с латекс подчертава всеки дефект, особено в слънчева стая. Така че внимателно с тапетите! Не съм съвсем съгласен с мнението на mr_big, защото амортизацията обикновено изисква още една поправка, преди освежаващия латекс отгоре. Тапет се поправя много по-евтино и бързо.
3. Амортизацията на жилището е ясно, че зависи от наемателите. Едни от идеалните наематели са фирми, чиито офиси ще се помещават в жилището Ви. Предполага се, че такива наематели ще пазят чисто, ще ремонтират, когато е необходимо, ще са устойчиви във времето и ще имат пари и желание да си плащат наема. В дългосрочен период това предполага по-ниски разходи по поддръжка, освежаване между наемателите и т.н. Обратното - давате имот на криминално активни лица. Следват щуротии от типа на полицейски проверки, шум и скандали със съседите, силно амортизиране на имота и най-вероятно неплащане на последен наем, набутване със сметки за вода, парно, ток, телефон и каквото още се сетите. Тези наематели е възможно да излязат дори по-скъпи от наема, който сте договорили.

Но пак ще повторя първото си мнение - сега наемите по принцип не са далавера, по-скоро са риск! Далавера бяха преди години. Има известно надуване на цените на имотите, пробвайте да продавате. Ремонтиран имот може да се продаде доста по-скъпо, по сравнение с възможностите на същия ремонт да увеличи в някаква степен евентуален наем.

 

[nikoo11]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

лично мнение:
най евтините изглеждащи сравнително добре мебели - търсиш по разпродажби - коммо, айко и т.н. комплект спалня с гардероб - 400-600лв, кухня - 400-500лв и т.н.
комплект кухненска маса със столове - 100лв, разтегателен диван - 300..
най-евтините електро уреди - в 1000лв трябва да се вместиш с пералня, хладилник и печка.
ако имаш възможност слагаш плочки навсякъде.

мебелите се чупят и повреждат редовно. същото важи и за електро уредите, особено ако не попаднеш на свестни наематели. а най евтините уреди идват с най-дълга гаранция
паркета във всичките му видове изисква поддръжка - дали ще е циклене или смяна на ламината след 5-6години все са си пари. могат да се намерят плочки по евтино от паркета

при наема който ще търсиш няма как да инвестираш в луксозни мебели

аз бих ти препоръчал в зависимост от тапетите дали подлежат на боя или е необходима замяна да направиш шпакловка/замазка и латекс, защото за следващия наемател освежаването ще ти струва 100тина лева с един бял латекс и нищо повече.

На първо четене какво трябва:
кухнята - мивка с шкаф, печка, пералня и хладилник;
трапезария - маса с 4 стола;
хол - секция, ъглов диван и маса
спалня - гардероб и спалня
детска /спалня/ - легло, гардероб, бюро и стол.
Кухнята и трапезарията са разделени с цяла стена от шкафове и витрини от двете страни, та ще мисля как да ги освежа.

 

[Bobkata]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

@ nikoo11

Вратите на шкафчетата и гардеробите да не са със скапани вдълбани панти в тънко ПДЧ, а от нещо по-здраво. Малко по-скъпи са.
Маси и столове от метал. Тези мебели въобще не са скъпи, дори - обратното.

 

[nikoo11]

От: От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Някои идеи при отдаване на имот под наем
1. Нови или стари мебели? Със сигурност мебелите няма да се пазят от наемателите, поне не така, както вие лично бихте ги пазили. Мислете с колко увеличавате наема, ползвайки нови мебели. По принцип имотите, които се отдават под наем, се отдават с износоустойчиви мебели. Това е общото решение. Кревати с метални заварени основи и евтини матраци с качествени пружинни пакети. Износоустойчиви плотове в кухнята и плочки, където е възможно. Подовите покрития да се повреждат трудно (тук се изключва мокетът като идея). Вярвам ясно е за какво пиша.
2. Ремонт - кога и какъв? Ако говорим за панелен апартамент или нещо старо с тапети, то в повечето случаи тапетите трябва да се оставят. При панелното строителство по принцип стените на долните етажи са доста по-равни, отколкото на последните. Това е бил един вид строителен стандарт по онова време - правите панели долу, кривите горе. Тапетите обикновено прикриват голяма част от дефектите по стените. Ако махнете тапетите на панелен апартамент на последен етаж, онова, което ще видите отдолу, ще ви ужаси. Трябват много слоеве шпакловка и дори това едва ли ще изправи стените, защото боядисаното с латекс подчертава всеки дефект, особено в слънчева стая. Така че внимателно с тапетите! Не съм съвсем съгласен с мнението на mr_big, защото амортизацията обикновено изисква още една поправка, преди освежаващия латекс отгоре. Тапет се поправя много по-евтино и бързо.
3. Амортизацията на жилището е ясно, че зависи от наемателите. Едни от идеалните наематели са фирми, чиито офиси ще се помещават в жилището Ви. Предполага се, че такива наематели ще пазят чисто, ще ремонтират, когато е необходимо, ще са устойчиви във времето и ще имат пари и желание да си плащат наема. В дългосрочен период това предполага по-ниски разходи по поддръжка, освежаване между наемателите и т.н. Обратното - давате имот на криминално активни лица. Следват щуротии от типа на полицейски проверки, шум и скандали със съседите, силно амортизиране на имота и най-вероятно неплащане на последен наем, набутване със сметки за вода, парно, ток, телефон и каквото още се сетите. Тези наематели е възможно да излязат дори по-скъпи от наема, който сте договорили.

Но пак ще повторя първото си мнение - сега наемите по принцип не са далавера, по-скоро са риск! Далавера бяха преди години. Има известно надуване на цените на имотите, пробвайте да продавате. Ремонтиран имот може да се продаде доста по-скъпо, по сравнение с възможностите на същия ремонт да увеличи в някаква степен евентуален наем.

1. Може и комбинация да стане от двете.
2. Трябва да се ремонтира в моя случай. Не е панел, а тухла. Решил съм за тапети.
3. Винаги има риск.

 

[Attacker]

Re: От: Re: От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Депозитите ми са на 3%.
Взаимните фондове са ми на 6%.
При имотите търся 5-7 %.
Дивидентите, които вземам са около 2%
За мен е важно да има разнообразие при активите ми.

Моят проблем е, че при НИ има значителни разходи (амортизация, данъци, ремонти, липса на наематели и т.н.) и така при 5-7% доходност нетната печалба идва почти колкото при депозит, което обезсмисля инвестицията. Но пък щом подобна доходност те удовлетворява, дерзай.

 

[Blinky]

И на мен ми страна странно луксозно изпълнение, след като чух и какъв наем ще се иска. Отделно не знам дали за региона е добра сумата, но за тези квадрати щом е оптимистично, значи всичко луксозно може да те забие във времето да избиеш инвестицията. А и трябва да се замислиш и кои са ти потенциални наематели. Защото мога да дам веднага пример. Едно приятелско семейство плащаха по 1000 лева наем за мезонет близо до главния вход на Южен парк, което си е Витошка - някоя от преките. Супер лукс, като квадрати - 120 реална площ. И това е вече високия ценови клас и има смисъл да се инвестира. Други мои познати - 500 лева наем на месец, Опълченска и Симеон, 70 кв. м. И така. Не беше кой знае колко добре обзаведено от към луксозни изпълнения. Та мисълта ми е, че зависи какво целиш като таргет и най-вече дали пазара ще ти позволи да влезеш така както си си наумил. Ако имаш реална представа за всичко, мисля, че сам може да прецениш и какви пари е редно да се вложат. И най-вече има ли смисъл при едната сума и при другата.

 

[nikoo11]

От: Re: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

И на мен ми страна странно луксозно изпълнение, след като чух и какъв наем ще се иска. Отделно не знам дали за региона е добра сумата, но за тези квадрати щом е оптимистично, значи всичко луксозно може да те забие във времето да избиеш инвестицията. А и трябва да се замислиш и кои са ти потенциални наематели. Защото мога да дам веднага пример. Едно приятелско семейство плащаха по 1000 лева наем за мезонет близо до главния вход на Южен парк, което си е Витошка - някоя от преките. Супер лукс, като квадрати - 120 реална площ. И това е вече високия ценови клас и има смисъл да се инвестира. Други мои познати - 500 лева наем на месец, Опълченска и Симеон, 70 кв. м. И така. Не беше кой знае колко добре обзаведено от към луксозни изпълнения. Та мисълта ми е, че зависи какво целиш като таргет и най-вече дали пазара ще ти позволи да влезеш така както си си наумил. Ако имаш реална представа за всичко, мисля, че сам може да прецениш и какви пари е редно да се вложат. И най-вече има ли смисъл при едната сума и при другата.

Разбрах това, което ме интересуваше. Исках да прочета и неутрални мнения, а също и в какъв ценови клас, за да мога да се ориентирам. Може би не съм се изказал правилно с това определение.

 

[nikoo11]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Темата отиде към ремонти и да я върна към инвестициите. Тъй като съвсем скоро ще се сдобия и с една гарсониера в Перник от роднина какво ще кажете с ипотека на един от двата да се финансира закупуване на трети като идеята е наема от третия да покрива вноската по кредита, а доходите от другите два да отиват за бързо изплащане на заема?

 

[blackout8]

От: Re: От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Депозитите ми са на 3%.
Взаимните фондове са ми на 6%.
При имотите търся 5-7 %.
Дивидентите, които вземам са около 2%
За мен е важно да има разнообразие при активите ми.

Стана ми чудно, кои са ти фондовете - после ще каже какво имам предвид?

 

[nikoo11]

От: Re: От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Стана ми чудно, кои са ти фондовете - после ще каже какво имам предвид?

ОББ, но влизам и излизам за това изкарвам приблизително 6% на година.

 

[testkiwi]

От: Re: От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Ти от тия схеми реални пари направил ли си? Или си назад с 36 000 евро, но с потенциал за около 60 000 евро.
За БГ не съм много сигурен, че тая схема работи, затова питам.

Не ми е било зор да го продавам, но имах мераклия на тия пари познат да го купи. Догодина мисля да го обявя за продажба и ще видя, но под 60 хиляди със сигурност не е. Съседния апартамент, който е съшия по размер, беше препродаден преди половин година за 54к на шпакловка и замазка така че за сега е само с потенциал.

 

[N1ck]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Разправията с наематели може да се превърне в кошмар - примери безброй.

Преди да се захванете е добре да се консултирате с добър адвокат или поне да поровите из нета за безплатни консултации като тази например.

Лично познавам хора които си продадоха апартаментите защото им писна - ако стои празен от актив се превръща в пасив - разходите си вървят а приходи няма. Остава ви само да се надавате цената в хартиени пари да се повиши, друг е въпроса каква ще му е реалната цена след приспадане на натрупаната инфлация.

Добре е да се избагват масовите активи - тези за които всеки говори и купува, защото това вдига цената им до нива балон.

Не се заблуждавайте от моментното състояние на пазара. Защо повечето хора са лоши инвеститори? Защото следват тълпата. Много ютрудно е да се прецени реално кое е добър актив и кое не и затова богатите хора са малко на брой.

Купуваш изгдно имот от ЧСИ на 50% от цената, правиш лек ремонт, вкарваш наематели и взимаш 10% - супер!

Тези наематели се оказват можешници, спират да ти плащат и се оказва че гледат марихуана вътре, какво правиш? Казват ти че ако ги не си траеш ще ти запалят апартамента в който живееш (знат къде е - посочено е в договора за наем - име , егн, адрес, всичко за теб е там)

Който си мисли че това не може да му се случи на него адски много греши. Може да се случи на всеки.

 

[Blinky]

Да, и аз имам реални примери. Единият е за семейство с 2 деца, което с около 10-15% по-нисък наем обитава имот и се грижи много за него. Да, познати са на наемодателя, но пък и той си ги познава, знае как ще се отнасят с имота му за сметка на малка отстъпка в цената. Другият случай е, даваш го на реална цена (не винаги разбира се, дори са рядкост случаите, но ги има), не ти пука кой ще го обитава или правиш доста големи компромиси и се озоваваш с наематели, които са дошли от някъде си (извън София) и са решили да продават за някой наркотици. Живеят в мизерия, не се грижат грам за имота и след тях обикновено следва тотален ремонт. И като теглиш чертата накрая излиза, че даването ти под наем в случай №2 е направо един голям минус. Пак повтарям, това са два реални случая.

 

[blackout8]

От: Re: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Да, и аз имам реални примери. Единият е за семейство с 2 деца, което с около 10-15% по-нисък наем обитава имот и се грижи много за него. Да, познати са на наемодателя, но пък и той си ги познава, знае как ще се отнасят с имота му за сметка на малка отстъпка в цената. Другият случай е, даваш го на реална цена (не винаги разбира се, дори са рядкост случаите, но ги има), не ти пука кой ще го обитава или правиш доста големи компромиси и се озоваваш с наематели, които са дошли от някъде си (извън София) и са решили да продават за някой наркотици. Живеят в мизерия, не се грижат грам за имота и след тях обикновено следва тотален ремонт. И като теглиш чертата накрая излиза, че даването ти под наем в случай №2 е направо един голям минус. Пак повтарям, това са два реални случая.

Правиш клауза за внезапна проверка и ако всичко не е както трябва прекратяваш договорът и аут.

 

[Blinky]

Re: От: Re: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Правиш клауза за внезапна проверка и ако всичко не е както трябва прекратяваш договорът и аут.

Да бе, на практика звучи добре и да се получи, но се стига и до ситуация да си вече пред свършен факт. Което нали се сещаш как се отразява на джоба. И боклуци много. За това съм казвал на моите познати да си подбират добре наемателите, защото както може да се печели, така може и да се губи от имот.

 

[blackout8]

От: Re: От: Re: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Да бе, на практика звучи добре и да се получи, но се стига и до ситуация да си вече пред свършен факт. Което нали се сещаш как се отразява на джоба. И боклуци много. За това съм казвал на моите познати да си подбират добре наемателите, защото както може да се печели, така може и да се губи от имот.

Разбира се, за това може си платиш на фирма ти менеджира наемодателите - верно намалява се печалбата, но пък ти идват сигурни наематели.

 

[Bobkata]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Който си мисли че това не може да му се случи на него адски много греши.

Преди много години един приятел от известна тогава столична агенция за недвижими имоти ми заразправя с какво точно се занимава. Казва:
- Продаваме, купуваме и... управляваме имоти.
Аз се засмях, защото "управлението" на имот ми се струваше нещо много... смешно. Какво точно ще управляват в МОЯ имот?! Човекът веднага ми обясни, че под управление се разбира гарантиране по някакъв начин на плащането на сметките, на поддържането на имота в изправност, когато има наематели вътре. Това е една услуга, която макар и скъпа (той и договорът не е безплатен), е доста изгодна. Имайте го предвид, когато отдавате имот под наем, за да не разберете онова, което N1ck е написал в края на горния си коментар!

Без да ви плаша, ще споделя драми на мои познати (да го наречем личен опит)

Разведена журналистка с малко дете наема гарсониера. По някое време спира да плаща наема и режийните сметки на имота. Хазяинът иска да я изгони, тя не иска. Стига се до органи на власт. Развоят е, че не можеш да изгониш жена с малко дете по време на кучи януарски студ отвън. Това е нормално! Следва и тенденциозно описание на случая в популярен национален всекидневник. Оказва се, че нямате и договор... Дърпане, бутане, дърляне... 6-7 месеца. Накрая имотът е свободен.

Строителен работник от София леко закъса с работата и реши да си даде панелната гарсониера под наем за зимата, а той през това време да живее в някаква къща в провинцията, докато пак му дойде "бизнес сезонът". Намира свястно по думите му семейство, което е съгласно на тази схема и ги пуска вътре. За да не се харчи излишно през зимата и да пътува, се разбират да си плащат на 2-3 месеца - доверието е взаимно. Първата вноска я има, след това - също и накрая наемателите казват, че са малко притеснени откъм пари и... да му платели другия месец. Речено-сторено. Когато се прибира от провинцията, заварва тъмен (спрян ток) и празен апартамент - няма част от мебелите и уредите в кухнята. Сметки за парно и вода, които не могат да се спрат, не са плащани, откакто хората са влезли в жилището. Остава с един мобилен телефонен номер на една стара предплатена карта, от времената, в които картите се регистрираха "на доверие" при мобилния оператор. Чуди се какво да прави? Не е изряден и той, но пък е добре все пак някакъв сигнал към институция да подаде. Така и не се реши на последното и пи една студена вода.

Сама жена с два апартамента отдава единия на две момчета, студенти. Оказват се купонджии, а като бонус и дилъри на дрога. Има някаква акция срещу тях (като в дискотеката завчера от новините), задържани са, но дрогата е намерена в имота на другото, различно от тях, лице. Следва разбираемо претърсване и в останалите имоти на другото лице, мотане по РПУ-та и други служби, обяснения, обяснения, обяснения... и никакви пари няколко месеца. А ако Ви трябва и адвокат в подобен случай, здраве му кажете.

За да не създавам тягостно настроение с коментара си, ще завърша с това, че има и доста случаи на перфектни и разбрани наематели и хазяи. Най-добрият вариант е да има договор между двете страни и наемателят да има чиста бизнес активност. Договорът гарантира минимизиране на щетите при поемане на някаква отговорност, а чистата бизнес активност предполага наличие на пари и коректност у наемателя.

 

[blackout8]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Няма такова нещо като безрискова инвестиция - същото е с наемодателите.
Когато се дава имот под наем по дефиниция мебелите и оборудването трябва да е среден сегмент, дори и това е много в дадени ситуации.
Друга форма на защита е поне 1 месечен наем или някаква сума като депозит именно за неплащане на сметки и т.н.
Винаги може се застрахова цялото имущество срещу кражба.
В добавка това нещо трябва се наблюдава - дали сам или с фирма, трябва се наблюдава.
Има много начини да намалиш рискът, но това е свързано с даване на допълнителен разходи - голяма част от "бизнесмените" наемодатели нямат дори застраховка на имота ... после има такива изцепки.
Не на последно място има такова понятие като рискови и по-малко рискови клиенти - младо семейство с месечен доход от 3-4к и наем от 500 лв е едно както един родител с деца ...
Всеки бизнес си има специфики, ако се хвърлиш в тъмното ... не случайно на всички казвам няма смисъл на този етап от НИ и отдаване им под наем, поне да изчакат стрес тестовете на банките.