Инвестиция в недвижимо имущество в България???

[Blinky]

Re: От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Всеки бизнес си има специфики, ако се хвърлиш в тъмното ... не случайно на всички казвам няма смисъл на този етап от НИ и отдаване им под наем, поне да изчакат стрес тестовете на банките.

Дори не знаех, че тече нещо такова. И кога се предполага да приключи или ще си тече с неопределена крайна дата?

 

[blackout8]

От: Re: От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Дори не знаех, че тече нещо такова. И кога се предполага да приключи или ще си тече с неопределена крайна дата?

Не че нещо, но това е фактор, който може да има сериозен ефект в/у НИ - а малко хора са наясно.
В Август се очаква - http://www.dnevnik.bg/biznes/finans...ite_ot_stres_testovete_na_bankite_shte_budat/

 

[Bobkata]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Стрес тестовете на банките и стрес тестовете на душите на хората

Да се върнем две години назад, когато изгърмя КТБ и имаше очакване да се срути още една банка, в която после се хвалеха по рекламите, че изплатили 1 милиард за един ден, защото можели. Ако се задълбаем в данните за цените на НИ по квартали в София, ще установим следното:

1. Страхът от погиване на парите преди година и половина е голям. Хората теглят и купуват. Правят го всички. Това вдига закономерно цените на НИ. Вдига ги в "спалните" на София с 10-15 процента. Вдига ги и в другите квартали. Вдига цените на панелите, на новото строителство, на къщите.

2. Следва отрезвяване, или поохарчване на парите, и нормализиране на пазара. Ако се върнем половин година назад, ще видим спиране на ръста на цените в "спалните", както и срив на панелите. Но пък се наблюдава ръст в новото строителство в баровските квартали. Сериозно увеличение на цената на квадрат има в Лозенец и около планината. В същия половингодишен период ръстът в Гео Милев е минимален, в Дружба 1 и 2 е отрицателен, в Захарна Фабрика е много отрицателен, в Левски В и Г е отрицателен, в Люлин има слаб ръст в повечето микрорайони, в Младост ръст има основно в Младост 4 ( а това си е почти към планината) и т.н.

Предполагам че същите закономерности могат да се видят и във всеки друг български град през последните година-две.

 

[blackout8]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Предстои ни да видим, ако стрес теста се справедлив и реален, дали ще има масова вълна от продажби - не случайно толкова много милиарди са заложени за бюджет 2016 и то по линия на банки - не случайно изтеглихме над 2 милиарда евро при положение че имаме огромен излишък и не случайно днес същата банка ще иска от ОСА около 2 милиарда лева за 5 години в срочен подчинен дълг или други хибридни инструменти. Интересно ми е какво ще излезе и каква ще е динамиката.

 

[Attacker]

А всъщност какво ще тестват? Качеството на банковите активи и как биха се справили в ситуация на банкова паника? Ако е така, две от банките ни са с ликвидни активи над 40%, на мен ми е интересно те как ще се справят със стрес теста. Именно поради високия процент на ликвидни активи съм им клиент, надявам се да няма изненади. Макар че ако и те държат прекалено много имоти, и тяхната няма да е розова при един значителен спад в цените на имотите.

 

[trader]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Новата далавера е в Германия, по селата намираш къщи от пенсионери под наем с договор за преотдаване под наем. Наемите са между 500 и 1000 евра и то за голями къщи от по 500 квадрата с двор, барбекю, ливадка и други екстри. Обикновено имат между 7 и 10 стаи. Във всяка стая се слагат по 4-5 легла. Застрахова се всичкото имущество. Държавата задължава общините да плащат по 28 евра на ден наем за мигрант. Кандидатстваш в общината и само събираш па(ри)чките. То не ги и събираш, а ти идват по карта. Това е бизнес, а не да се блъскаш за 300 лева за някаква си гарсионера и да трепериш дали наемателите ще си платят сметките или няма да откраднат или съсипят нещо.

 

[blackout8]

От: Re: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

А всъщност какво ще тестват? Качеството на банковите активи и как биха се справили в ситуация на банкова паника? Ако е така, две от банките ни са с ликвидни активи над 40%, на мен ми е интересно те как ще се справят със стрес теста. Именно поради високия процент на ликвидни активи съм им клиент, надявам се да няма изненади. Макар че ако и те държат прекалено много имоти, и тяхната няма да е розова при един значителен спад в цените на имотите.

За ЦКБ ли говориш?

Най-простото обяснение теглиш 100к кредит слагаш 20к участие и купуваш имот за 120к след 8 години дължиш 84к по кредита(25 годишен кредит). Имота обаче не струва 120к а 60к, но банката не преоценява актива с обезпечението му. Реално няма проблем до момента, докато настъпи ликвиден проблем и банката реализира 24к загуба на имота, от там си го умножи за другите банки и го умножи по хиляди, а когато има масова вълна на продажба, още повече ще трябва да преоценяват защото ще има падат активите.
Това е и основната причина при над 20% лоши кредити банките да не пуснат НИ за продажба - отделно те правиха счети врътки и препродадоха лошите активи на техни дъщерни компании и така по изчистиха баланса.

Банките ще трябват да попълнят капитала си - не съм много убеден в какви срокове. Западните банки могат да налеят в дъщерните си, но могат и тука нашите банки да тръгнат да чистят балансите си - не че не го правят. А други като онази банка с рекламата иска 2 милиарда дълг да може да вземе за 5 години - познай защо?

 

[N1ck]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Правиш клауза за внезапна проверка и ако всичко не е както трябва прекратяваш договорът и аут.

Прочете ли какво пише на лнка който пуснах? Прекратяването на договора води само до спиране на плащането на наем. За САМОУПРАВСТВО могат да те осъдят и пак да си останат там. За да се изнесът трябва решение на съда което ме да получиш след дооооста време!

Да бе, на практика звучи добре и да се получи, но се стига и до ситуация да си вече пред свършен факт

Точно!

Винаги може се застрахова цялото имущество срещу кражба.

Кой прави подобна застваховка? Това каква клауза е - кражба без взлом при уведомление постъпило месеци след събитието (когато ти си разбрал за кражбата при взезапната проверка....)

Новата далавера е в Германия, по селата намираш къщи

Това не е ново и не е за всеки. Има три неща които трабва да се имат предвид:

- В Германия няма пазар на имоти особенно в тези села - там никой не купува. Това означава че ти се договаряш за цен агледайки тавана и можеш да се набуташ ако купиш скъпо или да си на далавера ако купиш ефтино. Ликвидността обаче си е близка до нула защото трудно ще намериш купувач...

- В Германия всичко се управлява - трябва ти човек на място кото да играе домоуправител и да ти води счетоводство - това са непредсказуеми разходи защото те не пасът трева и знаят чр могат да те лъжат какво си искат и ти нямаш алтернатива.

- Без няколко ходения на място не става и това си е разход.

Сметката излиза ако имаш много апартаменти и не ти дреме колко те лъже счетоводителя и домоуправителя които си наел.

Не е време да се купува НИ (който да се отдава на ф.л.) в момента (според мен). Спорно е дали си струва за се купи бизнес имот и да се даде на ю.л. (ако има масови фалити на ю.л. се набутваш яко)

 

[Attacker]

Re: От: Re: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

За ЦКБ ли говориш?

Най-простото обяснение теглиш 100к кредит слагаш 20к участие и купуваш имот за 120к след 8 години дължиш 84к по кредита(25 годишен кредит). Имота обаче не струва 120к а 60к, но банката не преоценява актива с обезпечението му. Реално няма проблем до момента, докато настъпи ликвиден проблем и банката реализира 24к загуба на имота, от там си го умножи за другите банки и го умножи по хиляди, а когато има масова вълна на продажба, още повече ще трябва да преоценяват защото ще има падат активите.
Това е и основната причина при над 20% лоши кредити банките да не пуснат НИ за продажба - отделно те правиха счети врътки и препродадоха лошите активи на техни дъщерни компании и така по изчистиха баланса.

Банките ще трябват да попълнят капитала си - не съм много убеден в какви срокове. Западните банки могат да налеят в дъщерните си, но могат и тука нашите банки да тръгнат да чистят балансите си - не че не го правят. А други като онази банка с рекламата иска 2 милиарда дълг да може да вземе за 5 години - познай защо?

Да, едната е ЦКБ, другата е Уникредит.

Иначе не знаех, че банките счетоводно държат активите си по историческа стойност. Честно казано, почти не мога да повярвам - мислех, че периодично си преоценяват активите по пазарна стойност. В такъв случай ситуацията е по-зле, отколкото си мислех.

Наистина ми са много интересни резултатите от стрес теста.

 

[blackout8]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

@N1ck, аз говоря за клауза от договор - когато ти се отнасяш с нехайство и се подписал, че ако правиш така може се прекрати договорът той се прекратява. Не си ли виждал такива клаузи?
Не съжалявам, къде е линкът?
А иначе имуществена застраховка при кражба, ще се изпълни - ако има кражба със взлом или не има кражба. Не знам ГПК да приема за кражба само взлома.

@Attacker, принципно това трябва да се прави, но дали се прави? Искров и Василев не трябва си пеят на уше назад назад моме Калино, но си го пяха. БНБ трябва да регулира, но уви ... Този тест ще покаже до каква степен са ползвали валидни счети методи.
Иначе не очаквам да падат банки, ама знам ли какво ще излезе от този отчет - а и не знам до каква степен ще е обективен, да не мине под нечие редакция.

 

[N1ck]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Ето го линка http://kotabg.net/bg/articles/view/8

Всички застр. полици които съм виждал включват клауза кражба с взлом - това означава ,че ако е отключено с ключ и откраднато пиеш студена вода. Може да има промяна в условията - не съм проверявал скоро.

Застраховка за износване на мебели не съм чувал, може и да има.

Винаги когато се сключва застраховка трябва да се четат общите условия внимателно и да се разбере кое се покрива и кое не. И да се има предвид, че плащането не е по фактура а по експертна оценка - застваховал си дивана за 1000, екперта казва че щетата е за 100 лв и това е.

Сега застахователния пазар е динамичен и може да се предлагат застваховки за които не знам.

Има много хора които си живеят добре от наеми - за всеки влак си има пътници. Аз не давам съвети а просто заострям вниманието върху някои подводни камъни.

При застваховките е добре да се говори с човек от ликвидацията на заплата а не с агент на процент

 

[blackout8]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Да съгласен съм, но не говорих да не е по надлежен ред - ето тука пише как става- http://www.pariteni.bg/index.phtml?tid=40&oid=91141

Миткова съветва потърпевшитеда постъпят следния начин: пращате нотариална покана за освобождаване на имота в 3-дневен срок и заплащане на обезщетение за ползване в конкретен размер и с начална дата и по посочена банкова сметка. В поканата записвате също, че ако в деня и часа, определен за освобождаване на имота, същият не бъде предаден във ваше владение, то вие ще реализирате правата си. Което означава двама свидетели, видео камера, протокол за вещите, намиращи се в обекта и предаването им на отговорно пазене, подпис на свидетелите на протокола и смяна на ключалките.

Макар, че за самоуправие трябва ти съдят - аз не съм чел договор за наем, където е опоменато самоуправлението по-скоро права и задължения и прекратяване стил 17.6 http://www.1001line.com/kniga_222/наемане_и_отдаване_на_имоти_под_наем.html

А иначе всичко може да се застрахова - можеш да застраховаш дали утре ще има слънце или не
Принципно всичко е по експертна оценка, но зависи и как е формулиран договорът - пример ако застраховащ имущество на стойност 20к и всички ти изчезне - как ще стане разплащането, като е нямало опис? Плюс това ти си плащаш премия за 20к. В момента, директно си избиращ застрахователната сума, вида случаи и ти дават стойност, случаи и премия - без да дойде агент дори в имота ти.

В бизнеса с НИ е много важно да имаш добър застраховател и банкер

 

[tprodanov]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Как и къде предаваш вещите за отговорно пазене?

 

[Blinky]

И като стана дума: http://www.economic.bg/bg/news/6/balgariya-parva-v-es-po-rast-na-tseni-na-imoti.html

Тъпнята е ясна.

 

[scorebg]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Като говорим за инвестиция в недвижимо имущество, някой може ли да сподели малко опит за купуването и на ваканционен имот, дали в планина или по- Черноморието, дали евентуално може да се търси доходност от такъв тип имот.
Мисля, че цените има къде още да паднат, но идеята е като София, нощувки.

 

[Blinky]

Според мен е оферта. Доста хора, включително и аз много си падам по този вид почивка. Но е много важно в какъв стил ще го правиш - СПА, само за отдих и планински туризъм или там каквото може като стил. Има голям смисъл. За черноморието вече не съм толкова сигурен. Много греда е последно време и грам не им пука, че пропадат с всяка година от към имидж.

 

[elflame]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Темата е хубава. Но доста обширна. По принцип в България пазара на имоти е доста еластичен. Един апартамент в София е средно 100 000лв. а град като Раднево може да купиш и за 10 000лв. Ситуацията с къщите е същата вече по селата може да се купи къща за 10 000лв. Но риска е че не знаеш дали след 10 години ще го има селото/града може да останеш последния му жител в кръга на шегата. Или да спечелиш ако и други хора са си купили къщи и са ги ремонтирали тогава от 10 000лв. ремонт 20-30к. имота може да струва и над 100 000лв.

 

[blackout8]

От: От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Темата е хубава. Но доста обширна. По принцип в България пазара на имоти е доста еластичен. Един апартамент в София е средно 100 000лв. а град като Раднево може да купиш и за 10 000лв. Ситуацията с къщите е същата вече по селата може да се купи къща за 10 000лв. Но риска е че не знаеш дали след 10 години ще го има селото/града може да останеш последния му жител в кръга на шегата. Или да спечелиш ако и други хора са си купили къщи и са ги ремонтирали тогава от 10 000лв. ремонт 20-30к. имота може да струва и над 100 000лв.

Затова му мерим оценката спрямо реални отношения - наем към цена за начало.

 

[elflame]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

По принцип това е добра инвестиция при наличието на контакти с големи фирми наематели. Но без лични средства схемата не работи. Просто лихвите са големи в България.

Да дам пример де познат имаше наличен капитал беше продал къща. Закупи на търг от Община търговски имот в центъра на среден по големина град за 200 000лв. тегли кредит още 100 000лв. Но се беше договорил предварително с мобилен оператор да наеме помещението. Та сега дава помещението за 2000лв. наем и покрива заема от 100 000лв. За 10 години ще е изплатил с наема кредита и ще печели чисто 2000лв. на месец ако цените се запазят. А цената на имота ще се е дигнала даже.

 

[blackout8]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Това, че се е договорил е супер - но ако утре решат да напуснат града какво правим?
Принципно с големите играчи е проблем - твърде малко са и могат ти нанесат голяма щета - колкото добри, толкова и лоши са като всяко друго нещо.
Аз лично предпочитам жилищни наем - защо?
Всички физически магазини ги бият вече жестоко онлайн магазините - всички магазини се преструктурират към нета.
Освен големите търговски вериги целият бизнес с магазините там.
В перспектива е смяна на целият бизнес модел - работа от вкъщи.
Бизнесът освен производствените си операции има нужда за админстрацията от земя и площи - 2-рото лесно се аутсорсва.
Перспективата е спад на търсенето на търговски площи - освен площи за логистика и цехове за онлайн магазините.
Остава жилищното - всеки има нужда от подслон. Не като да имаш сграда да пасне идеално за оператор и той си тръгне и друг оператор да няма, но пък да налееш още яко пари да я престуткураш за друг бизнес. Ако един наемател си тръгне, нов ще намериш лесно и бързо да живее.