Инвестиция в недвижимо имущество в България???

[Bobkata]

От: От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Но се беше договорил предварително с мобилен оператор да наеме помещението.

Това е отличен вариант, но не е ли много трудно постижим? Да имаш перфектния наемател, и то предварително, преди да си сложиш главата в торбата?

 

[elflame]

От: От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Това е отличен вариант, но не е ли много трудно постижим? Да имаш перфектния наемател, и то предварително, преди да си сложиш главата в торбата?

Ами трудно си е и то доста. Но не е невъзможно. Въпроса е че на банки и мобилни оператори уредиш ли се те наемат за минимум 10 години и от там си сигурен с това, че връщаш кредита без дерт.

 

[elflame]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Това, че се е договорил е супер - но ако утре решат да напуснат града какво правим?
Принципно с големите играчи е проблем - твърде малко са и могат ти нанесат голяма щета - колкото добри, толкова и лоши са като всяко друго нещо.
Аз лично предпочитам жилищни наем - защо?
Всички физически магазини ги бият вече жестоко онлайн магазините - всички магазини се преструктурират към нета.
Освен големите търговски вериги целият бизнес с магазините там.
В перспектива е смяна на целият бизнес модел - работа от вкъщи.
Бизнесът освен производствените си операции има нужда за админстрацията от земя и площи - 2-рото лесно се аутсорсва.
Перспективата е спад на търсенето на търговски площи - освен площи за логистика и цехове за онлайн магазините.
Остава жилищното - всеки има нужда от подслон. Не като да имаш сграда да пасне идеално за оператор и той си тръгне и друг оператор да няма, но пък да налееш още яко пари да я престуткураш за друг бизнес. Ако един наемател си тръгне, нов ще намериш лесно и бързо да живее.

За първото не мога да се съглася точно големите /Банки и оператори/ стоят на едно и също място с години и не се местят.

За другото съм абсолютно съгласен! Само че няма как на този етап да излезе сметката да закупиш жилищен имот с кредит и с наема да покриваш кредита. Първи трябват поне 20-30% лични средства и второ вноската по кредита ще е поне 2-3 пъти по висока от наема който ще вземеш за жилището.

 

[blackout8]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

За първото не мога да се съглася точно големите /Банки и оператори/ стоят на едно и също място с години и не се местят.

За другото съм абсолютно съгласен! Само че няма как на този етап да излезе сметката да закупиш жилищен имот с кредит и с наема да покриваш кредита. Първи трябват поне 20-30% лични средства и второ вноската по кредита ще е поне 2-3 пъти по висока от наема който ще вземеш за жилището.

Ако говорим за централа да, но клонова система промени бол - особено към 2016 банките почнаха да режат разходи и да сменят модела си към ел. банкиране или ефективно банкиране - нямаш нужда от банков служител за огромна част от операциите си. Това не е застъпено тук, но във Варна за тази година поне няколко банки затвориха малки и средни клонове - средна цена на имотите са по половин милион.

 

[tprodanov]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Навсякъде е застъпено и още повече ще се застъпва с тия новите банкомати с депозитна функция...

 

[elflame]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Възможно е аз говорех за среден по-големина град. Там самите хора са още по консервативни и си ходя по клонове. Но явно има тенденция за промяна според вашите наблюдения.

Въпроса е, че по принцип идеята за това да теглиш заем и да го изплащаш с наем поне за България е обречена на провал.

 

[Blinky]

Това, че се е договорил е супер - но ако утре решат да напуснат града какво правим?
Принципно с големите играчи е проблем - твърде малко са и могат ти нанесат голяма щета - колкото добри, толкова и лоши са като всяко друго нещо.
Аз лично предпочитам жилищни наем - защо?
Всички физически магазини ги бият вече жестоко онлайн магазините - всички магазини се преструктурират към нета.
Освен големите търговски вериги целият бизнес с магазините там.
В перспектива е смяна на целият бизнес модел - работа от вкъщи.
Бизнесът освен производствените си операции има нужда за админстрацията от земя и площи - 2-рото лесно се аутсорсва.
Перспективата е спад на търсенето на търговски площи - освен площи за логистика и цехове за онлайн магазините.
Остава жилищното - всеки има нужда от подслон. Не като да имаш сграда да пасне идеално за оператор и той си тръгне и друг оператор да няма, но пък да налееш още яко пари да я престуткураш за друг бизнес. Ако един наемател си тръгне, нов ще намериш лесно и бързо да живее.

Съгласен съм тук много. За търговска плош - някое помешение на ключово място с много трафик, склад, предприятие...нещо, което знаеш, че има нещо отличително, за което да се хване наемателя и ако целиш даден бизнес, може да го пригодиш за отрицателно време.

При жилищата е хубаво локяцията, което си е лесно изпълнимо при покупка. Все ще оцелиш семейство с желаната локация. Бизнес - малко по-трудно.

Колко искат големите агенции за управление на имот, който даваш под наем? Средно. И дават ли някакви гаранции, че ще го държат постоянно зает. В договора, койго подписваш с тях. Не, че са задължени де, но винаги могат да го пробутват пред някои в района, ако си подписал с Добри за тях ползи.

 

[elflame]

От: Re: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Съгласен съм тук много. За търговска плош - някое помешение на ключово място с много трафик, склад, предприятие...нещо, което знаеш, че има нещо отличително, за което да се хване наемателя и ако целиш даден бизнес, може да го пригодиш за отрицателно време.

При жилищата е хубаво локяцията, което си е лесно изпълнимо при покупка. Все ще оцелиш семейство с желаната локация. Бизнес - малко по-трудно.

Колко искат големите агенции за управление на имот, който даваш под наем? Средно. И дават ли някакви гаранции, че ще го държат постоянно зает. В договора, койго подписваш с тях. Не, че са задължени де, но винаги могат да го пробутват пред някои в района, ако си подписал с Добри за тях ползи.

Занимавам се с реклама и съм имал много клиенти който са рекламирали отдаване под наем на жилища за хора. И от нещата който са ми разказвали не е особенно добра инфестиция. По някога с години не могат да си намерят свестен наемател.

Такива истории са ми разправяли, че да ти се завие свят. Някакви уж студенти от добри семейства а после апартамента се нуждае от основен ремонт след тях. Направо си е хазарт на какви хора ще попаднеш!

 

[TheVengefulOne]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Нито една инвестиция на ганьо не е печеливша ака - никакъв собствен капитал, всичко на заем, и само сядам пия ракия и чЕкам парите да валят от небето. Може би разпространението и продажба на наркотици - ама дори и там се иска някаква работа..

А иначе недвижимото имущество е приемлива инвестиция за човек с не много голяма финансова култура, със висок и сигурен доход, и без много, много време да се занимава с алтернативи за инвестиция - например някой ИТ, доктор, фармацевт, адвокат или друг с чист месечен доход 2500 лева + малко отгоре;

Апартамент - 100 000 лева; 30 000 лева самоучастие; 70 000 лева заем за 10 години; 6% фиксиран лихвен процент за 10 години, почти 7% ГПР;
Месечната вноска е 780 лева, като 400 от тях покриваш от наем - става 380 лева на месец.
Общо си вкарал 30 000 лева първоначално + 10 години по 12 месеца по 380 лева (45 000 лева) - общо идва около 75 000 лева. Слагаш едни 10 000 лева за данъци, такса управление, застраховка живот, първоначална такса, вписване на кредита и т.н. и излиза, че си вкарал 85 000 лева.
Живот и здраве -след 10 години тоя апартмент ще е поне 115 000 лева, защото НИ структурата му е такава, че в дълъг период - винаги цените се покачват, ако имаш акъл и си избрал правилната локация.
Ще забогатееш ли от НИ, ако нямаш милиони на разположение - не, никога няма да забогатееш с инвестиция в НИ. Обаче е напълно реално да направиш някакви пари, със сравнително никаква занимавка. Ако го направиш между 50 и 60 годишна възраст - си окей. Тоя апартамент го даваш под наем (заема е вече изплатен) и ето ти едни +400 лева на месец над пенсията.
Ако пък го направиш между 35 и 45 годишна възст - продаваш го и си подисгурил висшето образование на 2 деца в който си искат унверситет (с малки изключения, но все пак няма да говорим за london school of economics и т.н.)

Всичко на всичко - има къде, къде по-добри инвестиции, но за човек с добра работа, липса на време да се занимава, и липса на висока финансова култура - едно апартаментче е идеалния компромис. (Може човек да е интелигентен, но финансовата му култура да не е завидна, например доктор и подобни).

пс. Всичко щеше да е супер, ако ганьо си избие от главата идеята за "нема 1 стотинка да дам, че седим на диваня, и че напраим имане от заеми и наеми".

 

[TheVengefulOne]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Идея за инвестиция в София - възможно е да се вземе един апартамент в идеална централна част - гарсониера/ателие т.е. 1 стая + някакъв бокс символичен + баня/тоалентна.
Подобно нещо може да се намери за 100 000 лева +-10к;
Пълна реновация с cozy UK/Scandinavia style обзавеждане за подобно ателие е около 20 000 лева;
Всичко на всичко първоначалната инвестиция е 120 000 лева.
AirBnB за вечер за двама души е 60-80 лева с подобна локация. Ако сложим най-ниското - 60лева/вечер и приемем 40% заетост през годината - приходите идват на около 9 хиляди лева годишно.
Една позната двойка направи нещо подобно, след като им се роди дете и женската да се занимава с нещо.. Работата по подобно начинание е около час време на ден (при зает ден); консумативите са смешни.
При 120к първоначална, 9к годишни приходи (при 40% заетост) - идва около 7% възвръщаемост на година. С малко повече работа и агресивно предлагане /по-ниски цени в low-season и по-високи в пиоквите периоди/ - напълно възможно е да се достигне 80% заетост и около 15% годишна възвръщаемост.

 

[blackout8]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Идея за инвестиция в София - възможно е да се вземе един апартамент в идеална централна част - гарсониера/ателие т.е. 1 стая + някакъв бокс символичен + баня/тоалентна.
Подобно нещо може да се намери за 100 000 лева +-10к;
Пълна реновация с cozy UK/Scandinavia style обзавеждане за подобно ателие е около 20 000 лева;
Всичко на всичко първоначалната инвестиция е 120 000 лева.
AirBnB за вечер за двама души е 60-80 лева с подобна локация. Ако сложим най-ниското - 60лева/вечер и приемем 40% заетост през годината - приходите идват на около 9 хиляди лева годишно.
Една позната двойка направи нещо подобно, след като им се роди дете и женската да се занимава с нещо.. Работата по подобно начинание е около час време на ден (при зает ден); консумативите са смешни.
При 120к първоначална, 9к годишни приходи (при 40% заетост) - идва около 7% възвръщаемост на година. С малко повече работа и агресивно предлагане /по-ниски цени в low-season и по-високи в пиоквите периоди/ - напълно възможно е да се достигне 80% заетост и около 15% годишна възвръщаемост.

Интересен вариант, но трябва едно 1.2к да изкараш за амортизация и поне 800 за административни и маркетинг разходи и после едно 10% данък и около 6,3к става сметката. Може с тези 120к да вземеш около 110 декара земя и да извадиш 8к приход - времвият разход е подписване на договор.

Като цяло отдаването под наем е убита работа, за пасивна форма на доход към 2016-та.

 

[blackout8]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

То малко стил платена реклама във фейсбук с нула лева вложен капитал ...
Като гледам тези смешни техники с каунтдаун-а да се "създава"неотложност и оскъдност, само където всеки ден го нулира.

Иначе предполагам взимаш пари от мама/тате, баба/дядо, приятели и познати, търсиш съдружие като влизаш с идеи/опит, а другите влизат с кинти. С други думи seed finance - след, което теглиш заем от банката участваш в няколко търга, купуваш подценени имоти влагаш стойност и ги препродаваш в рамките на няколко месеца връщаш парите на всички и въртиш този модел сам или с бизнес партньорите.

@Blinky, ето ти нагледно въпросът относно инвестиции без пари в НИ

 

[Blinky]

@Blinky, ето ти нагледно въпросът относно инвестиции без пари в НИ

Мерси, сега ще му тегля едно око. Да видя какво казват.

 

[nikoo11]

Да ви се похваля. Сдобих се с втори инвестиционен имот.
Спечелих публична продан на ЧСИ.

 

[Blinky]

Да ви се похваля. Сдобих се с втори инвестиционен имот.
Спечелих публична продан на ЧСИ.

Супер и честито. Ако не е тайна какво точно взе с инвестиционна цел? 100% е нещо двустаен, близко до метростанция? Или? Интересуваме ме и мен лично, защото гледам да се насочваме и в тази насока.

 

[nortrant]

От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???

Идея за инвестиция в София - възможно е да се вземе един апартамент в идеална централна част - гарсониера/ателие т.е. 1 стая + някакъв бокс символичен + баня/тоалентна.
Подобно нещо може да се намери за 100 000 лева +-10к;
Пълна реновация с cozy UK/Scandinavia style обзавеждане за подобно ателие е около 20 000 лева;
Всичко на всичко първоначалната инвестиция е 120 000 лева.
AirBnB за вечер за двама души е 60-80 лева с подобна локация. Ако сложим най-ниското - 60лева/вечер и приемем 40% заетост през годината - приходите идват на около 9 хиляди лева годишно.
Една позната двойка направи нещо подобно, след като им се роди дете и женската да се занимава с нещо.. Работата по подобно начинание е около час време на ден (при зает ден); консумативите са смешни.
При 120к първоначална, 9к годишни приходи (при 40% заетост) - идва около 7% възвръщаемост на година. С малко повече работа и агресивно предлагане /по-ниски цени в low-season и по-високи в пиоквите периоди/ - напълно възможно е да се достигне 80% заетост и около 15% годишна възвръщаемост.

Трудна и несигурна работа е хотелирането в София. Първо защото няма никакъв туристически капацитет и единствените туристи са хора които са тръгнали да обикалят "столиците". Второ - хора по работа също не са толкова много, че да си заслужава риска.
Прочети някоя статия на тема какви са хората ползващи airbnb и ще видиш.
60 лв/вечер е доста висока цена за хора които ще останат по-дълго - а колкото по-накъсани наеми има, толкова по-несиурно е отдаването и рискът за имуществото/неговото износване.
По-добре апартамент в студентски град, отколкото хостел за бежанци.

 

[nikoo11]

Не е в София, но е много близо до столицата. Тристаен е. 88 кв.м. е по документи.

 

[Вискяр Градинаров]

AirBnB за вечер за двама души е 60-80 лева с подобна локация. Ако сложим най-ниското

Основният показател, по който се анализират икономически хотели, никога не е цената за нощувка. Нито мястото.
А легловата заетост.

 

[TheVengefulOne]

Основният показател, по който се анализират икономически хотели, никога не е цената за нощувка. Нито мястото.
А легловата заетост.

Непълно представяш такъв анализ. Въпреки, че е основен показател - сам по себе си, ни носи достатъчно информация. Всеки хотел може ударно да повиши заетостта, ако намали цената на нощувката на от 60 на 2 лева/вечер за стая; и то 120 на 5 лева/вечер за апартамент; Аналогично - всеки хотел може колосално да намали заетостта, ако повиши цената от 60 лева на 400 лева за стая..

Без цена сме оставени с един кух процент - примерно 65, от който не можем да разберем този хотел покрива ли си амортизацията, разходите, прави ли печалба, има ли нужния марджин или печалбата е по-ниска от респективен влог в банка, примерно.
Същото важи и за отдаване на апартаменти под наем, впрочем. На края на годината не те грее колко месеца си имал наематели, а колко месеца си иамл наематели * наема, дефакто парите, който имаш на края на годината от рентиерството

 

[didkap84]

От: От: Инвестиция в недвижимо имущество в България???


Да, сега сметнах наново, прав си бъркам малко

Размер на кредита: 100000
Срок на кредита в месеци: 480
Oбщо изплатени по кредита: 298286.40
Изплатени лихви: 198286.40
Изплатени такси: 0.00
Лихва: 7
Годишен процент на разходите: 7.2290